Директор European Village LLC: у каждого застройщика свои соблазны. Но мы выбрали другой путь

На побережье Западной Грузии вблизи Квариатско-Гонийского побережья города Батуми строятся комплексы из нескольких элитных вилл и вилл премиум-класса. Европейские стандарты, гарантии дохода и статус закрытого клуба — вот отличительные черты проектов девелоперской компании European Village LLC. Мы поговорили с ее директором Арчилом Партенадзе о том, кто селится на Батумской Рублевке, как выдерживать стандарты качества для VIP застройки и почему Luxury сегмент жилья так важен для Аджарии.

- Роскошная недвижимость — почему вы решили занять именно эту нишу? Как пришла идея такого проекта? Ведь до прихода на рынок European Village LLC ничего подобного в Западной Грузии не существовало?

- В 2016 году двое экспатов решили воплотить в жизнь давнюю мечту и купить для себя несколько вилл на побережье. Но оказалось, что подходящих объектов на рынке нет. Сегмент элитной недвижимости — отсутствовал. Частные дома, которые были представлены на рынке, не соответствовали желаемым критериям качества. А про популярные в соседних странах закрытые поселки в регионе и вовсе никто не слышал.

Не найдя подходящих вариантов, инвесторы решили построить дома мечты сами. У них уже был опыт частного строительства на Адриатике. Поэтому они выбрали участок в шаговой доступности к пляжу, поделили его на равные доли, привлекли друзей и родственников, и воплотили свое желание в жизнь. Так в Батуми появился первый комплекс премиальных вилл.
Построенные виллы оказались востребованы и эксклюзивны. Настолько, что их цена выросла в разы. В итоге некоторые из собственников решились продать построенные дома, чтоб заработать на разнице в цене.

Увидев ажиотаж спроса и пройдя полный цикл реализации проекта — от выбора участка, оформления документов, выбора материалов, строительства до отделочных работ — они решили повторить успех в новом бизнес-проекте малоэтажной застройки. Так появилась компания European Village LLC.

Есть и другие операторы рынка, которые пытаются создавать свой уникальный продукт, в том числе в сегменте дорогой недвижимости. Но у каждого застройщика есть своя история соблазнов. Например, купить землю дешевле. Нам много раз предлагали хорошие участки в худшей локации. Но мы решили, что эта история не для нас. Нам важно, чтобы наши виллы располагались в лучшем месте, где их цена будет постоянно расти.

Еще один соблазн — строить вместо вилл таунхаусы. Это тоже хороший вариант, но все-таки менее комфортный, чем частный дом с собственным участком и отсутствием общих стен с соседями. Поэтому от него мы тоже отказались.

Третий соблазн — экономить на материалах. Но это вариант точно не для нас. Наш путь сильно отличается от пути других девелоперов. Да, вокруг Грузии действительно сложился стереотип, что это страна с дешевой недвижимостью. Отчасти так и есть. Но качественная пользующаяся спросом ликвидная и прибыльная недвижимость не может быть дешевой априори. Именно эту нишу мы заняли.

Да, людей, которые могут себе позволить купить такой объект — в процентном отношении немного. Но эти люди стремятся обеспечить себя и своих детей недвижимостью высокого качества.

Именно они и формируют основную часть прибыли от туристического потока. Здесь работает принцип 20:80 — 80% всего финансового вала обеспечивает 20% богатых туристов и на этих людей мы и ориентированы.

- В чем ценность проекта для региона? Неужели несколько десятков элитных объектов могут повлиять на инвестиционную привлекательность региона?

- У основателей компании богатый опыт — успешное строительство на Адриатическом и Черноморском побережье, ведение инвестиционных проектов в европейских и азиатских регионах. Опыт и собственные аналитические расчеты привели к мысли, что именно элитной недвижимости остро не хватает Западной Грузии. И не ошиблись: высокий спрос на виллы, внимание к ним масс-медиа, говорит о том, что мы все делаем правильно.
Элитная малоэтажная застройка вносит разнообразие в архитектурный ансамбль Батуми и положительно влияет на статус региона для туристов, иностранных инвесторов и экспатов, которым долгие годы остро не хватало статусного жилья.

Конечно, качественные премиальные объекты на рынке присутствовали. Но только в сегменте многоэтажной застройки и не в том количестве, которое необходимо. Роскошная вилла на побережье — это совершенно другой уровень комфорта и приватности, который невозможно получить даже в пентхаусе. Как минимум потому, что у вас будут соседи и необходимость использовать лифт.

Вилла с собственным участком и централизованной инфраструктурой в элитном комплексе — это полностью закрытое личное пространство со всеми необходимыми удобствами, включая охрану, уборку территории, бассейн, уход за садом.

- Почему стандарты качества European Village LLC выделяют в СМИ как некий эталон для региона? Это рекламный ход?

- Наша компания поставила себе задачу стать эталоном качества, брендом на века — как известные во всем мире производители швейцарских часов.

Наши предки строили дома на поколения. Но современные технологии строительства чаще предполагают весьма ограниченный срок службы здания — в среднем 20-30 лет. Вспомните небоскребы, возведенные в Ньй-Йорке в 70-х годах прошлого века — их начали демонтировать уже в начале 2000-х. К сожалению, именно такой срок службы домов из железобетона и цементного блока — технологии, по которой строят большую часть как малоэтажных, так и многоэтажных домов в южных странах.

Чем ниже качество цементного блока, тем меньше лет сможет простоять здание без капитального ремонта. Поэтому мы отказались от использования подобных материалов. Мы в European Village используем только высококачественный бетон в сочетании с проникающей гидроизоляцией Пенетрон и керамический термостойкий блок, фактически это крупный кирпич. Стены мы возводим не 20, а 40 сантиметров, что гарантирует совсем другое качество постройки, теплосберегаемость дома, его устойчивость и долговечность.

Это сочетание значительно увеличивает стоимость строительства. К сожалению пойти на подобное удорожание могут себе позволить немногие компании. Двойной керамический блок во всем регионе и вовсе используем только мы как раз по причине его дороговизны. Но благодаря такому сочетанию материалов срок службы здания увеличивается в среднем до 150-200 лет!

- На сайте вы пишите о гарантии на все виды работ. Это как-то закрепляется юридически?

- Да, мы прописываем это прямо в договоре купли-продажи, который подписываем с покупателем в Доме Юстиции. Это еще одно свидетельство, что мы не экономим на материалах и технологиях. Благодаря такому подходу мы выигрываем. Я поясню: любая экономия на качестве через год оборачивается убытками. Поэтому лучше сразу вложить больше денег в соблюдение всех стандартов, чем потом потерять их на гарантийном обслуживании.

- А почему такое название компании? Почему European Village, если проекты строятся в Грузии?

- Потому что мы используем европейские стандарты качества и эталон европейского уровня жизни. Закрытая ухоженная территория, уникальная локация на Лазурном побережье Грузии, принцип кондоминиума и так далее.

Для примера, тротуарную плитку в комплексе под давлением обрабатывают моечной машиной Karcher. Это нормальная практика для европейских городов, но она пока еще в новинку для Грузии.

За наше щепетильное отношение к вопросам чистоты, качества и порядка комплекс из построенных инвесторами для себя домов уже успели прозвать уголком Европы в Грузии. Так и родилось название компании — European Village или Европейский городок.

- А почему выбрали такую локацию? Квариати-Гонио, а не ближе к центру Батуми?

- Квариати-Гонио входит в черту города Батуми, от центра города сюда 10-15 минут езды на автомобиле. При этом все жители Аджарии знают, что именно в Квариати — самая чистая вода и лучшие пляжи. Квариатские пляжи даже могут претендовать на голубой флаг — международный стандарт качества пляжного отдыха. Именно здесь лучшие пробы воды и самая дорогая недвижимость. По сути, это Лазурное побережье страны. Какая еще локация могла идеальнее вписаться в концепцию элитарного качества жизни?

Те, кто жили в собственном доме, не понаслышке знают, какой уровень комфорта он дает. Насколько ярче и спокойнее становится жизнь в сравнении с квартирой. К сожалению, в сегодняшнюю эпоху муравейников не все могут позволить себе жить в собственной вилле. Но те, кто могут, должны жить в лучшем месте с головокружительной природой. Альтернативы Квариати по уровню комфорта в Западной Грузии не существует.

Да, здесь самая дорогая земля, поэтому строить здесь жилье эконом-класса нецелесообразно. Но люкс-сегмент просто не может быть построен в другом месте. Элитную виллу нельзя строить возле свалки или грязного пляжа.

Поэтому у нас даже не было сомнений, где именно нужно строить наши виллы. Это можно было делать только в Квариати.

- Вы говорите о привлекательности ваших проектов для инвестиций. Более того, гарантируете собственникам доход, который прописываете в договоре. Как вы можете быть уверены, что виллы смогут приносить владельцам деньги?
-
- Локация и качество строительства обуславливают инвестиционную привлекательность. Поэтому мы смотрим на наш проект глазами покупателя. Нам невыгодно смотреть иначе.
Мы видим перспективы не только из-за веры в процветание Грузии. Даже не самые успешные страны демонстрировали огромный скачок цен. Вспомните примеры Хорватии, Черногории, Греции. Качественные объекты, которые стоили 200 тысяч долларов на заре развития рынка сейчас оценивают в 2-3 миллиона евро. В Грузии многие процессы, которые давно прошли в этих странах, только развиваются.

У создателей компании есть собственное портфолио в сфере международных рынков недвижимости. Они загорелись идеей создать такой проект, в который готовы были бы и сами вложить деньги. Поэтому поставили высокую планку стандартов качества и инвестиционной привлекательности. И реализовать такой проект сейчас реально именно в Грузии.

Один из наших покупателей рассказывал, как его друг в 90-х годах вложил несколько сотен тысяч долларов в хорватскую недвижимость. На тот момент это была не европейская туристическая страна, а беднейшая разоренная войной Югославия. Сейчас эта недвижимость стоит миллионы евро. Этот покупатель сказал, что очень жалел, что не последовал тогда примеру приятеля. Сейчас он вложил деньги в наши виллы, потому что хочет реализовать эту мечту. Наши виллы — еще один шанс для него сделать это.

- Вы обещаете обратный выкуп с доплатой. Какой в этом смысл?

- Экономический. (Смеется) В районе Гонио-Квариати земля дорогая и в близости к морю с подходящим для застройки рельефом ее становится все меньше. Мы строим наши виллы именно в этой локации. Как говорил Марк Твен, вкладывайте деньги в землю — ее больше не производят. За последние три года земля там подорожала в два раза. Территория Гонио-Квариати сейчас активно развивается, строятся отели всемирно известных брендов, например, Wyndham.
Дорогие качественные дома в такой локации имеют свойство дорожать, а не дешеветь, ведь они — в дефиците. Они дорожали примерно на 20%-30% в год и продолжат расти в цене и дальше.

Наши покупатели могут в любой момент продать дом нам же и получить свои деньги обратно. Мы вернем полную сумму через два года, а через три и более — добавим к цене еще 10%. Так как цены на виллы растут, мы сможем перепродать виллу дороже и заработать на капитализации. По нашей оценке вилла подорожает за это время на 60%. Поэтому нам выгодно выкупить ее и перепродать самостоятельно.

Это уникальное предложение дает покупателю больше свободы для маневра. Например, если ему срочно понадобились деньги, он без проблем вернет свои инвестиции. А если купил для жизни, но вынужден переехать, сможет зарабатывать на аренде 11 - 15% в год. Или, если он захочет гарантии прибыли, выбрать 8% годовых, при этом риски незаполнения примет на себя компания, оставив себе разницу между 8% гарантированного дохода и общей выручкой. Так вилла превращается в источник регулярной прибыли в несколько десятков тысяч долларов.
Как показала практика, спрос на аренду очень высокий — причем как на долгосрочную, так и на посуточную. Экспаты и туристы желают жить в комфортных условиях, а домов подобного уровня в регионе остро не хватает. Поэтому на все сдаваемые виллы есть очередь из желающих, а отдых бронируют за год.

В пандемию спрос не только не снизился, а вырос. Причина — понятна: появилось еще больше желающих сбежать из многоквартирного дома с местами общего пользования в дом с частной территорией. Это делают, чтобы обезопасить себя и своих близких, а также обеспечить им комфорт в период ограничений.

- Кто покупает дома в ваших комплексах и зачем? Это делают ради инвестиций или чтобы жить в них?

- Наших покупателей можно разделить на три сегмента — для жизни, для отдыха и ради инвестиций. Представителей каждого сегмента примерно одинаковое количество.
Владельцы — это истеблишмент самых разных стран. Среди собственников вилл есть руководитель столичной полиции одной из крупных арабских стран, член верховного суда другой ближневосточной страны, парламентарии, израильские инвесторы, представители крупного бизнеса. Например, у одного из владельцев бизнес в 8 странах мира.
География стран очень широкая: Латвия, Канада, Израиль, Казахстан, Саудовская Аравия, Оман, Россия, Украина. Несмотря на такую широту географии и национального состава, все собственники живут в мире и согласии. Без конфликтов и руководствуясь принципами добрососедства.

- Любой человек у которого есть деньги может поселиться в комплексе?

- Нет, конечно же не любой. Мы проверяем реноме, репутацию каждого. Ведь покупая дом ты покупаешь еще и соседство с людьми. Для элитного объекта неправильным было бы, если б кто-то попытался нарушить дружную и спокойную атмосферу, сложившийся особый микроклимат. Поэтому если мы видим, что покупатель может быть проблемным, мы откажемся от сделки. У нас уже были такие случаи, когда ради благополучия жителей мы вынуждены были отказаться от продажи.

- Отказывать покупателю? Разве не страшно потерять деньги?

- Нам нечего боятся. Наши виллы — это штучный товар. Мы знаем, что они все равно продадутся, причем довольно быстро. Поэтому задержка в несколько недель для нас абсолютно некритично. Спокойная дружелюбная атмосфера нам важнее.

Вот несколько примеров, чтобы вы немного прониклись атмосферой: новым жильцам помогаем обустроиться, оформить вид на жительство, закупить оборудование и мебель. Дружим с теми, кто у нас поселился. Устраиваем совместные праздники с шашлыком и грузинским вином. Привозили лекарства и продукты больным коронавирусом пока они находились на самоизоляции.

- Если аренда дает до 15%, почему вы даете гарантии доходности на 8%?

- Потому что в случае гарантированного дохода компания принимает на себя риски. Это деньги, которые владелец получит на руки в любом случае. Но принимая на себя риски компания, конечно же, хочет получить выгоду. Она и кроется в разнице между гарантированным и реальным доходом. Это цена спокойствия покупателя.

Если собственник хочет нести риски самостоятельно, чтобы максимизировать прибыль — без проблем. Мы просто не будем добавлять этот пункт в договор купли-продажи и он сможет сдавать виллу самостоятельно или с нашей помощью, но уже без гарантий.
Даже 8% — это очень высокий показатель. В других курортных странах даже 5% — труднодостижимая планка. В большей части европейских стран реальная прибыль от сдачи недвижимости в аренду составляет 2-3% в год.

Причина в том, что в Западной Грузии подобные виллы — в дефиците. А в других странах этот продукт — в переизбытке. Но в Аджарии переизбыток таких домов невозможен в принципе, так как земля в прибрежной зоне практически закончилась.

- Ваш рассказ звучит так, как будто удалось создать идеальный объект недвижимости — разве так бывает?

- Конечно нет, идеал недостижим. Но вы правы: концепция компании — это перфекционизм. Мы поставили себе цель создать идеальный продукт. Идеальный настолько, насколько это возможно. Поэтому наши проекты идут по пути постоянного совершенствования. Если хотите, это наша амбиция — быть лидерами в сегменте качества и инвестиционной привлекательности.
Это заметно: про наши стандарты строительства пишут в грузинских СМИ, а покупатели рекомендуют нас друзьям. Часть вилл разошлись по принципу сарафанного радио. Поэтому наши объекты раскупают еще на стадии котлована или заливке железобетона. Каждый наш новый комплекс не просто повторяет опыт предыдущего, каждый следующий продукт нашего бренда мы делаем еще технологичнее и качественнее.