Forbes Georgia: Привлекательность и опасность рынка недвижимости: опасайтесь низких цен

Рынок недвижимости Грузии активно развивается и растет. За последние два года объем сделок на рынке увеличился почти втрое. Благоприятные инвестиционные условия, растущий потенциал рынка, высокий туристический спрос на недвижимость делают грузинскую недвижимость всё более привлекательной. На рынке есть хорошие возможности для инвестора заработать как на капитализации, так и на доходе от аренды. Но, как и любой другой рынок, он таит в себе риски и опасности. И самая большая из них приходится на дешевый сегмент, что негативно сказывается на репутации рынка и разочаровывает покупателей, которых привлекало не качество и преимущества, а низкая цена. Рассмотрим эту ситуацию на примере батумского рынка.

Почему апартаменты, квартиры и номера в гостиничных резиденциях могут стать проблемой, если они стоят менее 2-2,5 тысяч долларов за квадратный метр?

На батумском рынке представлены предложения разной ценовой категории, от рекордно дешевых квартир за $800 (а то и $600) вдали от моря до элитных вариантов за $4,5 тыс. за 1 м2. С чем связана такая разница в ценах и почему дешевая недвижимость может стать как радостной покупкой, так и настоящей головной болью для покупателя.


Из чего складывается цена квартиры в ценах на 2023 год:

1. Стоимость строительства. Стоимость квадратного метра в квартире в новостройке составляет не менее $800 за квадратный метр в ценах 2023 года. Сюда входит стоимость земли, оформления документов, строительных и инженерных работ, проектных работ.

Затраты -- Стоимость $ за 1 кв.м полезной площади
Стоимость земли 120
Оформление документации 30
Стоимость проекта 40
Инженерные работы 35
Монолитные работы 135
Кладка блока 65
Фасадные работы 90
Установка окон 70
Электрические коммуникации 45
Водоснабжение и канализация 35
Отделка площадей общего пользования 70
Аренда оборудования 25
Ландшафтный дизайн 40
__________
Итого 800


2. НДС. Дополнительно застройщик должен заложить налог на добавленную стоимость, который составляет 18%.
3. Маркетинговые расходы и агентские комиссии. Это расходы на привлечение покупателей, которые составляют дополнительно 20% от сметы расходов.
4. Финансовая заинтересованность застройщика в среднем составляет еще 20%. У нормальных грузинских разработчиков не принято работать с меньшей оценочной маржей.

Важно не путать недвижимость в черном каркасе и белом каркасе и не сравнивать цены одной с ценой другой — ведь это два разных продукта.

В результате мы получаем $1264 за квадратный метр обычного жилья без внутренней отделки в черном каркасе — то есть без ремонта и отделки, без мебели и техники.

Наименование -- Стоимость $ за 1 кв.м полезной площади
Стоимость строительства 800
НДС 18% 144
Расходы на маркетинг и агентские комиссии 20% 160
Финансовый интерес застройщика 20% 160
_______
Итого 1264


В каких случаях цена может быть ниже?

Причины низкой цены разные:

● Скидка на этапе котлована. Застройщику нужны деньги. Это не обязательно плохая причина. Возможно, деньги нужны на развитие, и поэтому застройщик опускает цену ниже себестоимости в ущерб себе, но деньги на строительство у него есть. Выявить такую ситуацию несложно: цена снижается на ранней стадии продаж (до 20% торговой площади), а затем, чем ближе проект к завершению и чем меньше квартир остается в продаже, тем выше будет цена. Так застройщик добьется оптимальной для себя средней цены по завершению проекта.
Но есть и другой сценарий: у застройщика нет денег и поэтому он пытается их привлечь за счет низкой цены. Застройщик начнет строительство с дешевых продаж, а потом ему не хватит денег на его завершение и вы останетесь с недостроенной квартирой.

● Некачественная конструкция. Если застройщик сэкономил на строительстве, он может снизить цену, но вряд ли вы захотите получить скидку в этом случае. Например, в доме не будет тепло- и гидроизоляции, использованы некачественные отделочные материалы или строительный блок. Дом развалится, в нем будет плесень и сырость, а ремонт придется делать каждый год. В этом случае цена ниже 1000 долларов за 1 м2 должна вызывать опасения.

● Застройщик, чтобы продать объект, устанавливает невыгодно низкую цену, а затем у него не хватит средств для завершения строительства из-за неправильного расчета стоимости. Застройщик может оплатить расходы, продав следующее здание. Так формируется пирамида. Если вы купите недвижимость до того, как пирамида рухнет, вам повезет, а если нет, то нет.


А "под ключ"?
Отделка «под ключ» и полный комплект оборудования означает новое удорожание.

Средняя стоимость ремонта для застройщика, как и для оптовика, составляет $350 за квадратный метр. Если делать ремонт самостоятельно, то придётся платить больше.

Оборудовать квартиру обойдётся в среднем в $150 за квадратный метр. Результат — уже $1764 за квадратный метр. Добавьте интерес застройщика к этим работам в размере 100 долларов за квадратный метр, и вы получите 1864 доллара за квадратный метр.

Расходы на внутреннюю отделку квартиры:

Затраты --- Стоимость $ за 1 кв.м. полезной площади
Разводка водопровода и канализации 60
Электрика 75
Обогрев 55
Стяжка 20
Штукатурка стен 35
Малярные работы 50
Напольное покрытие 45
Расходные материалы 10
_________
Итого 350


Комплектация квартиры мебелью и техникой:

Затраты --- Стоимость $ за 1 кв.м.
Мебель 40
Техника 55
Сантехника 30
Шторы 15
Расходные материалы 10
____
Итого 150

Это может быть дешевле, если используются некачественные материалы и дешевое оборудование, неквалифицированная рабочая сила. Но эксплуатация такой квартиры потом станет сплошным разочарованием и постоянным поиском решения проблем.

Если вы покупаете квартиру

Покупка квартиры подразумевает наличие минимальной инфраструктуры в комплексе. Застройщику недостаточно предоставить только асфальтированное парковочное место. Необходимо оборудовать как минимум:

● ресепшен;;
● бассейн;
● ресторан

Стоимость этой инфраструктуры также распределяется на квадратный метр жилплощади. Минимальная стоимость инфраструктуры составляет $100 за квадратный метр. В итоге получаем $1964 за квадратный метр.

Затраты --- Стоимость $ за 1 кв.м. полезной площади
Прием 20
Бассейн 30
Ресторан 50
______
Итого 100

При этом аренда обычной квартиры в Батуми не стоит дороже 40 долларов в сутки. Они сдаются в аренду не более чем на 90 дней в году. Это $3600 в год, из которых нужно вычесть расходы на услуги бронирования (до 29%), услуги управляющей компании или управляющих брокеров (до 40%), коммунальные услуги, уборку и обслуживание. Не факт, что такой «бизнес» окупится. Окупить или заработать на квартире с такой стоимостью будет очень проблематично, так как на данный момент рынок квартир в Батуми перенасыщен предложением дешевых квартир и на рынке аренды предложение превышает спрос на них.

Гостиничные резиденции международных гостиничных сетей

На рынке недвижимости Батуми появился продукт отелей/резиденций от ведущих мировых гостиничных сетей: номера в таком отеле уже имеют совершенно другую стоимость аренды, она в разы выше, чем номера несетевых отелей и в среднем в 4 раза выше обычных квартир.

Преимущества номера в международной сетевой гостинице – высокая инвестиционная привлекательность и доходность за счет высокой заполняемости объекта круглый год, маркетинговая поддержка и продвижение, высокая узнаваемость, капитализация. Например, в Грузии аренда обычного гостиничного номера стоит около 50 долларов в сутки, а брендового — от 200 до 1000 долларов и выше.

Сетевые отели мировых брендов управляются аккредитованными международными управляющими компаниями, которые заботятся об аренде номеров, качественном обслуживании гостей и управлении всем отелем. Это обеспечивает высокую заполняемость и соответствие высоким сетевым стандартам. Международные сети являются лучшими в аренде и профессиональном управлении своей недвижимостью, потому что они имеют многолетний опыт или налаженные партнерские отношения с лучшими управляющими компаниями.

Из чего складывается цена номера в резиденции международной сети?

Застройщик резиденции международной гостиничной сети несет дополнительные расходы:

● У международного бренда есть свои высокие стандарты качества, которые застройщик должен неукоснительно соблюдать, а это требует повышенных затрат. В конце концов, модель дверной ручки может стоить 20, а может и 70 долларов. Международные стандарты брендов потребуют более дорогих решений по ремонту и оборудованию. Это как минимум дополнительные $200 к стоимости отделки и оборудования.

● Обязательные инженерные сети в гостинице. Сюда входят не только обычные коммуникации, но и качественная вентиляция, отопление, сплит-системы, слаботочные сети, системы пожарной безопасности и многое другое. Они изготовлены по высоким международным стандартам, так как от них зависит безопасность и комфорт в гостинице. Для одного отеля установка системы кондиционирования приводит к удорожанию со 100 до 200 долларов.

● Техническое сопровождение и надзор. Очень затратной частью является технический надзор и разработка концепции, дизайна и планировки отеля. Его проводит международная управляющая компания, аккредитованная международной гостиничной сетью. Без него невозможно создать гостиницу, которая будет эффективно работать и приносить доход. Специалисты управляющей компании и бренда знают и учитывают такие нюансы, о которых обычный человек вне отрасли даже не догадывается. Это приводит к удорожанию примерно на 50 долларов на 1 кв.м.

● Отель под мировым брендом требует более развитой инфраструктуры, чем жилой комплекс или жилой дом. Как минимум, нужны СПА, фитнес, лобби-бар, ресторан, технические помещения, особые требования к кухне и служебным помещениям. И всё это на уровне международных стандартов. Это приведёт к увеличению стоимости инфраструктуры еще на $150.

Затраты ---- Стоимость $ за 1 м2
СПА 50
Фитнес 40
Лобби-бар 20
Дополнительные требования к кухонным и служебным помещениям 25
Технические здания 15
________
Итого 150


В результате один квадратный метр номера в международном отеле/резиденции обойдется не менее $2464 за квадратный метр.

Если это номер в отеле "все включено"

Некоторые гостиничные комплексы обещают покупателям формат «все включено». Звучит заманчиво и приносит покупателям номера в таком отеле множество преимуществ – возможность отдыхать и жить в месте с гостиничной инфраструктурой или отдать его в управление с целью получения дохода.

Но если мы говорим об all inclusive, то размах инфраструктуры будет больше — с бассейнами, ресторанами и прочими услугами, а значит, подорожание будет в два раза выше и составит не 150 долларов, а 300. Таким образом, цена будет не менее $2614 за квадратный метр.


Что делать, если я нашел более дешевое предложение?

Если вы найдете предложение дешевле указанной выше цены в $2800-$3000 за квадратный метр, причин тому тоже может быть несколько:

1. Вы находитесь на ранних стадиях строительства, и продано ещё слишком мало квартир. Это означает, что вам повезло, цены вырастут, как только будет продано больше единиц.

2. Застройщик неправильно рассчитал стоимость и велик риск того, что жилье не будет достроено.

3. Застройщик опытный и имеет готовые объекты, но цена по-прежнему низкая. Возможно, это пирамида. Может, вам повезет и пирамида обвалится не на вашем объекте, а на следующем.

4. Вы покупаете проблему — если разработчик экономит на качестве, то это проблема.
Хорошая недвижимость представлена на рынке Батуми как в сегменте апартаментов, так и в сегменте отелей – от международных гостиничных сетей, предлагающих покупателю как гостиничные номера для инвестиций, так и гостиничные резиденции для жизни и отдыха. Так как это растущий рынок, то на нем можно найти недвижимость более выгодную для инвестиций, чем развитые рынки, которые уже пережили свой пик развития и сейчас переживают спад. Но важно понимать, что когда покупаете дешево, вы чаще всего покупаете не недвижимость, а проблемы с ней. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке.


Источник: Forbes Georgia