Шешелидзе: Финансовый бум последних лет был вызван пробелами монетарной политики

Интервь с президентом Новой экономической школы Паатой Шешелидзе.

Насколько велика доля девелопмента в экономике страны?

Доля девелопмента разумеется большая. Главное, чтобы данная система институциально налажено работала. Я имею в виду два компонента: чтобы были налажены собственнические права в системе, и существовало твердое финансирование. Например, представьте, строится десятиэтажный дом, на каждом этаже несколько квартир. Строительная компания продает квартиры. Возникает вопрос: кому принадлежит участок земли, часть общего пользования - крыша, лифт, подъезд. Как обычно, этот вопрос не до конца определен. Человек покупает квартиру, однако многие вопросы остаются неясными. Если все это юридически не расшифровано и усовершенствовано, в последствии создаются проблемы. Построить квартиру одно, а потом создать и сохранить там комфорт- другое.

Касательно второго компонента, часто акцент делался на продажу квартир за счет кредитования. Человек в кредит покупал недвижимость, а источники дохода не были адекватными. Все это было результатом финансовой политики.

Влияют ли на цены недвижимости нестабильность девелопмента и недоверие к нему?

На мой взгляд, вопрос цен довольно спекулятивный. Финансовый бум последних лет был вызван пробелами монетарной политики. В экономику было пущено большое количество новых денег. У коммерческих банков есть ресурсы расширить кредиты так, чтобы не требовать реальных гарантий, следовательно, рост цен в определенной степени был результатом не увеличения спроса, а политических процессов. Цена сама по себе является результатом сделки, ее визуальным отражением. Самым важным является не ее рост и уменьшение. Главное, разница цен, которая остается.

Вы считаете, что на сегодня спрос на недвижимость сократился. Однако любые займы в банках подкреплены недвижимостью. Какие это создает проблемы банкам?

Во время выдачи займа должно быть предусмотрено, есть ли в критический момент спрос на то имущество, которыми обеспечены эти займы, могут ли банки быстро их продать и привлечь ликвидность? Проблема, создавшаяся в последние годы у банков в том, что у них собралось большое количество неликвидной недвижимости. Они избрали логичный путь: клиентам, у которых вышеназванное имущество было заложено в банках, отсрочили займы. Это было правильное решение.

По вашему мнению, каким будет колебание цен на рынке недвижимости в 2012 году?

Исходя из мировых инфляционных процессов, когда печатается большое количество американских долларов, евро и иной локальной валюты, общий уровень цен растет. Мы можем оценить его в соотношении с ценой на золото. Цена золота в течение последних четырех лет почти удвоилась. Когда мы говорим о колебаниях цен, важно учитывать следующие нюансы: если не будет субсидирования строительного сектора и поощрение тех крупных проектов, которые обеспечивают занятость в этом секторе, тогда возникнет тенденция понижения цен на продажи, а это не означает, что сектор остановится. Напротив, по моему мнению, у него появится стимул оживления и оздоровления. У новых компаний будет больше шансов войти на рынок, а у людей больше шансов купить недвижимость.

Компании часто неправильно планируют свою деятельность, их расчеты не адекватны реальной экономической ситуации исходя из того, что работают системы субсидий, разных проектов, доступного кредитования, что в некотором роде искажает рыночные сигналы. А затем, сталкиваясь с реальностью, создаются проблемы, в городе чрезвычайно много незавершенных строительств, непроданных квартир и компаний, находящихся на грани банкротства. Это конкретно ничьей ошибкой не является, это итог фрагментарного видения общей картины. В этом вопросе особое значение имеет монетарная политика.

Должны ли осуществляться в этой сфере поощрительные проекты?

На мой взгляд, такие программы курьезные по своей сути. Приведу пример "Новой жизни старого Тбилиси". В течение ряда лет строения, которые вроде бы создавали вид города и являлись культурным наследием, были нетронутые. Население не имело возможности отремонтировать хотя бы фасад. В течение многих лет им мешали благоустраивать свои дома. Между тем, через некоторый период, когда здания дошли до развала, их решили отремонтировать путем субсидирования из бюджета. Это институционально неправильно было сделано. В чем выход? В уважении частной собственности.

Есть ли на сегодня доверие к сектору девелопмента?

По моему общему наблюдению доверие выборочное. В течение последнего времени многие компании испортили имидж сектору. Признаков исправления положения пока не видно.

Насколько важны ипотечные займы в существующих на сегодня транзакциях?

Ипотечные займы всегда важны. Это часть рыночной системы. Любая система знает и признает ипотеку. Полагаю, что рост или спад займов зависит от монетарной политики. Реальная суть финансового кризиса не осмыслена надлежаще. Опять приходим к системе печати денег и субсидирования государства, еще больше разрушающей систему. Общие инфляционные тенденции будут сохраняться в течение последующих лет. Отразится ли это на ипотечные займы трудно сказать, однако на недвижимости непременно отразится.

Не могли бы Вы дать конкретный совет, удачное ли сейчас время для приобретения недвижимости?

В шутку предложу одну идею. Если не ошибаюсь, слова Марка Твена: "Самый главный актив, который уже не создается, это земля". Следовательно, покупать землю всегда дело выгодное. Касательно того, что строится на земле, девелоперы могут предложить потребителям низкие цены путем технологического или менеджерского улучшения, это не подразумевает проигрыша, и не затормозит развитие сектора. Тем временем, какой будет тенденция, опять же зависит от монетарной политики.



commersant.ge