Два крупнейших девелопера Грузии прогнозируют рост цен на недвижимость

«Время профессионалов на радио Коммерсант» предлагает обсуждение состояния строительного сектора Грузии, об их проблемах, планах на будущее.

Ведущий передачи: исполнительный директор компании «Арси» Тенгиз Абуладзе. Гость: директор компании «Кид архитектура» Ника Шавишвили.

Т. Абуладзе: Третий этап «Новой жизни старого Тбилиси» структурировано отличается от первых двух и вызывает большой интерес. Этот интерес идет со всех сторон, как от девелоперов, так и населения. В том числе заинтересованы те, кто уже купил квартиры и те, кто живет в Старом Тбилиси. Первым делом поговорим о принципе данного проекта и вообще о том, что представляет данный новый этап?

Н. Шавишвили: Тема бесспорно актуальная и интересная. Как вы сказали, объявлен третий этап проекта, однако, он качественно совершенно отличается от первых двух. На первом и втором этапе будущая деятельность или продолжение деятельности девелоперов (подразумеваю, продолжение остановленных строительств) в основном была связана с жильцами Старого Тбилиси, и они дали хорошие результаты. А на третьем этапе качественно иная ситуация. Здесь мэрия напрямую связывается с девелоперами и в определенной мере предлагает им форму гарантии, чего более всего недоставало этому рынку в течение последних 2,5 лет для завершения строительства.

Т. Абуладзе: Уже известна сумма – 400 долларов, которые заплатит мэрия девелоперам за квадратный метр. Почему 400 долларов? Вы, разумеется, не можете ответить вместо мэрии, однако, на ваш взгляд, какое содержание в этой сумме? Это дорого или, напротив, дешево?

Н. Шавишвили: Мы все присутствовали на этапе подготовки этого процесса и должен сказать, что аргументация мэрии в связи с этими 400$ совершенно убедительная. Реально мэрия не хочет предлагать такую цену, чтобы стать покупателем. Это весьма разумно. Почему должны тратиться бюджетные деньги в частном строительстве? Это абсолютно ясно, и действительно не дело мэрии. С другой стороны, мэрия хочет поставить эту сумму на том уровне, чтобы она оказалась интересной для финансирующего, будь это банк или частный инвестор. У финансиста в таком виде появится стимул, что если дело пропадет, то получит хотя бы эти суммы. То есть, эти 400 долларов минимальная нижняя планка, установленная довольно умными и компетентными людьми, которые сказали, что если дать больше денег, девелопер будет заинтересован в том, чтобы на самом деле купила мэрия, давая меньше, – не сможет построить.

Т. Абуладзе: Более конкретизируя: мэрия покупает за 400 долларов построенный квадратный метр площади в любом квартале Тбилиси. То есть, мэрия играет беспроигрышную игру, потому как ее устраивает, если кто-то продаст ей по этой цене. С другой стороны, это достаточная сумма, чтобы на этих условиях банк согласился с любым девелопером. Вместе с тем, никто не захочет продавать мэрии квадратный метр за 400 долларов в завершенном строительстве. Кому и как поможет эта 400-долларовая схема?

Н. Шавишвили: Поможет продолжению деятельности практически всех порядочных девелоперов. К сожалению, не сможет помочь тем, кто взял обязательства, но, попросту говоря, «съел» деньги. Или, скажем, взял деньги, но еще не начал выполнять обязательства в соответствии с этой суммой. И здесь деньги «съедены», однако какие-то движения в свое время как будто были. Много таких случаев и много пришлось видеть заброшенных площадей. Тут уже, наверное, будет зависеть от расчетов, и от договора с банками или иными финансовыми организациями. Разговор в основном касается действительно добросовестных компаний. Компаний, у которых есть, что предъявить мэрии. «Арси» уже 22 года на рынке, также «Аксис», наша компания, еще несколько девелоперов. Но многим придется очень трудно.

Т. Абуладзе: То есть реально эта 400-долларовая схема поможет тем, у кого здоровое финансовое положение и кого остановил только лишь кризис. Но что будет с теми девелоперами, у которых деньги «съедены»?

Н. Шавишвили: На одной встрече по этой теме мэр города поставил абсолютно точный диагноз данной ситуации. Он сказал, что не сможет разбудить мертвого. Также сказал, что у девелоперов взяты обязательства слишком большого объема, и мэрии будет трудно им помочь. Давайте, рассмотрим такую ситуацию: в доме 100 квартир. 70 из них проданы, остались 30, а заложен лишь фундамент. То есть, 30 квартир может купить мэрия, а те 70 ведь уже чужие? Что в таком случае делать? Поэтому я хочу обратиться к моим коллегам, у очень многих строительства приостановлены: пусть обратят внимание на свою финансовую ситуацию. Я знаю, что на этом рынке действует много организаций на самом деле серьезных, порядочных людей. Это для многих стимул, но для некоторых из нас, к сожалению, эта тема не окажется спасительной.

Слушатель: Я заплатил сумму, но на той территории всего лишь срезана земля. А руководитель компании прячется. Много таких, как я. Как поступить?

Н. Шавишвили: Таких случаев, в самом деле, много. Дело в том, что в девелоперную деятельность с середины 2000-х включились множество людей из других сфер. Я уверен, и у вас найдется круг знакомых, которые вкладывали свободные средства в эту деятельность. Им как раз пришлось перенести на себе первый коллапс, послевоенный период, и создались проблемы. Однако в таких случаях прятаться очень нехорошо, так как руководителя, в конце концов, найдут, поэтому переговорный режим я считаю наилучшим выходом. Единственное лекарство для этой ситуации, как бы это неприятно ни звучало для автора вопроса, связано со временем. Масштаб нового проекта мэрии такого размаха, что лично я с 12-летним опытом моей компании к концу года или к началу будущего года предвижу таких темпов оживления, что в движениях данного рынка вновь соответственно появятся те же финансовые инструменты, которые были приостановлены 2,5 года.

Т. Абуладзе: То есть, уже не будут продавать воздух?

Н. Шавишвили: Исключено. В ближайшие годы на этом рынке продажу воздуха я не ожидаю. Давайте скажем так: продажа воздуха не является грузинским изобретением. Во второй половине 2008 года случился такой же коллапс нью-йоркского рынка, как тбилисского, реально даже более тяжелый. Продажа воздуха, то есть продажи до того, пока завершится строительство, или вообще в самом его начале, не наше изобретение. Такая проблема была, и это сегодня вызывает недоверие. Потребуется несколько лет, пока настанет момент, когда критическая масса на этом рынке после возвращения институтов финансирования достигнет такого размера, когда покупатель начнет искать имущество. Сейчас мы ищем покупателя, но когда покупатель вернется на данный рынок, тогда, возможно, вернется и продажа воздуха, только в модифицированной форме.

Т. Абуладзе: Сейчас вы сказали, что в конце года вновь начнется активность. Я полагаю, что в конце года у нас в некотором роде будет дефицит. По нашим наблюдениям и исследованиям, картина такова: хорошая завершенная квартира от 40 до 60 квадратных метров продается за 2 часа после выноса на рынок. То есть были случаи, когда через 2 часа после публикации заявления квартира продалась. Поэтому полагаю, что до конца года в нашем секторе ситуация изменится. Исходя из этого, как вы думаете, ожидается ли рост цен? И не советуете ли потребителю сегодня же начать покупать квартиры?

Н. Шавишвили: Дело в том, что 2,5 года существовал режим ожидания. Кризис коснулся всех, и у населения осталось меньше свободных денег, чем было в 2007 году. Однако, с другой стороны, кто имел, у того накопились, что мы и называем режимом ожидания. Все строительства были приостановлены, поэтому клиент перешел во вторичные продажи. Разумеется, клиент всегда предпочитает новую квартиру, однако не в только начатом или незавершенном строительстве. На сегодня ситуация изменилась. Поэтому к концу года или к началу будущего года ожидается дефицит хороших квартир и, следовательно, цены тоже вырастут.

Т. Абуладзе: То есть, ожидается рост цен. Я тоже согласен с вами, поскольку думаю, что цены обязательно будут расти. Это будет урожайное время для нас. Прошедшие два года были крайне тяжелыми для крупных девелоперных компаний. Я часто говорил, что если бы мы раньше работали так, как работали в течение этих двух лет, то, наверное, были бы большой интернациональной компанией, поскольку мы имеем такие результаты, каких не ожидали.

Н. Шавишвили: Здесь есть еще один момент: умный шаг со стороны мэрии, 400-долларовая схема. Разумеется, расчет сделан именно на тот момент, когда через один, два или три года завершатся эти строительства. Вот тогда 400-долларовая цена действительно будет неприемлемой для девелоперов. То есть, это практически беспроигрышный шаг.

Т. Абуладзе: В уставе нового этапа «Старой жизни» записано, что 400-долларовая тема касается административных пределов всего Тбилиси. Если это так, то и там, где была самая низкая отметина, то есть на перифериях, мэрия платит 400 долларов. Не ведет ли это к повышению существующих там цен? То есть, не появляется ли возможность получить тенденцию естественного повышения цен потому, что у нас зафиксировался нижний уровень?

Н. Шавишвили: Действительно так получается. Обратите внимание, что нижний предел 10 лет назад составлял половину этой цены. Но и цены строительных материалов фиксировались на гораздо более низком уровне. Поэтому мэрия как раз в результате расчетов зафиксировала 400 долларов. Тут следует обратить внимание еще на следующее: разница между строительными и полезными площадями. 400 долларов мэрия платит за квартиру, а не за строительную площадь. Некоторые потребители, у которых имеется определенная информация о строительстве, возможно, думают, что строителям обходится 250-300 долларов, а мэрия платит 400 долларов. Ни в коем случае. Нам обходится 250-300 долларов строительная площадь, а не полезная площадь. Поэтому 400 долларов как нижний предел для чистой площади, наверное, повлияет на Мухиани, Глдани и в общих чертах на периферийные кварталы, а для остальных кварталов это просто будет неприемлемо.

Т. Абуладзе: Можем даже провести параллели между строительными и полезными площадями. То есть, подъезды, стены, то, что я не могу продать, входят в строительную площадь, но не входит в полезную площадь. Для сравнения, в среднем 35% является неполезной площадью, а 65% полезной, то есть площадью для продажи.

Н. Шавишвили: Сейчас мы разрабатываем проект, в котором мы не смогли подняться до 10 тысячи квадратных метров полезной площади, но перевалили за 16 тысяч квадратных метров строительной площади. Вообще потребитель должен знать, что у добросовестного девелопера, и хороших проектов есть большие потери.

Т. Абуладзе: То есть, если сказать на примере вашего проекта, мэрия заплатит 400 долларов за 10 тысячи квадратных метров, хоть вы и строите 16 тысячи квадратных метров.

Однако вернемся к вопросу слушателя: люди заплатили суммы, но не знают, когда будет завершен, или завершиться ли вообще их дом. Таких потребителей очень много. Для нас важно, чтобы отрасль, в общем, вышла из кризиса, на рынке не были «прячущиеся» руководители организаций, то есть непрофессионалы, если важно, чтобы в стране не было незавершенных строительств. Поэтому, не думаете ли вы, чтобы от имени Ассоциации наших застройщиков или наших же компаний предложить населению, чтобы мы помогли им в завершении своих домов, условившись, что произошел кризис, и все понесли урон? Подразумевается, что все стороны что-то уступают. Например, потребитель, который купил 100 квадратных метров, и мы финансово видим, что это строительство безнадежное, не предпочитает ли вместо только срезанного фундамента получить завершенную площадь в 50 квадратных метров. Соответственно, если тот девелопер откажется от своего имущества, а этот потребитель откажется от части уже купленной площади. Не выход ли это, чтобы мы, девелоперы от имени Ассоциации, помогли населению понемногу определиться? Полагаю, что в определенной мере те эмоции, которые последовали за кризисом, прошли. Так или иначе, компании пришли в себя, хотя это не означает, что отрасль в общих чертах вышла из кризиса. У нашей компании тоже было много проблем, большинство мы преодолели, но еще много осталось. Полагаю, что для т.н. «одноразовых» девелоперов, которые начали, а теперь не могут говорить с населением, можно найти какой-то выход.

Н. Шавишвили: Весьма интересная мысль. Давайте, разделим вопрос. Если деньги совершенно «съедены» и территория даже не огорожена, это мертвая ситуация. Если на самом деле проблемы создались исходя из кризисного периода, девелопер тоже поступил не лучшим образом, но какая-то работа все же сделана и у клиентов тоже не до конца сумма уплачена, а в большинстве случаев, вероятно, на самом деле так и есть, привести в действие вашу схему вполне возможно. Только тут следует учесть одно: если это будет сделано, сделается от имени Ассоциации застройщиков, поскольку я не вижу возможности государственного вмешательства…

Т. Абуладзе: Государство уже вмешалось 400-долларовой схемой. То есть, государство уже предложило выход. Представьте такое: когда начался кризис в августе 2008 года, у нас было 17 строящихся корпусов. Эти корпуса мы сократили до 14 за счет перевода людей, и 9 из них мы уже достроили. Сейчас остались 5 корпусов. То есть, оставшиеся в результате оптимизации земли уже перешли в актив и т.д. То есть на примере Тбилиси, если вообразить, что строительства всего Тбилиси принадлежат одной компании. Ведь в таком случае была бы возможность большей оптимизации. В таком случае, не стоит ли, чтобы первым делом была создана единая информационная база? То есть, чтобы все пострадавшие потребители были зафиксированы в единой базе. После этого, думаю, что найти выход будет много легче.

Н. Шавишвили: Почва для создания такой базы есть. Все эти люди, все эти компании, как покупатель, так и продавец, могут объединиться и достичь компромисса. На одном из собраний мэрии речь шла также и о создании фонда. Если мы создадим такую базу, это поможет в идентификации проблем и поможет в работе тому фонду.