По следам недвижимости

В условияхи, пока банки сохраняют за собой право заниматься любым бизнесом, а банкиры заглядываются на разные сегменты реального сектора экономики, девелоперы не могут сдержать своего возмущения. Их взаимным обвинениям и посвящено наше независимое расследование.

«Солнечный июльский день 2008 года. Начало новой рабочей недели. Множество срочных дел и важных встреч...В то время везде разворачивалось активное строительство. Вроде бы все шло по плану: строительные работы продвигались по графику, квартиры активно продавались. Но меня почему-то не покидало странное предчувствие. Хорошо зная реальную ситуацию в данном секторе, я все время ждал чего-то плохого. В то утро эта мысль еще раз промелькнула у меня, но я сразу же ее отогнал, налив себе кофе. Включил телевизор, а там как раз реклама одного банка с воодушевляющим слоганом «Почувствуйте будущее», что сразу же придало моему настроению еще большей приподнятости.В эту минуту раздался телефонный звонок. Как оказалось, звонили из банка, чтоб предложить встретиться... 14:00 - я уже на встрече. Представитель банка сообщает мне, что принято решение приостановить выдачу второго транша в рамках уже открытой кредитной линии. Более того, меня проинформировали, что банк также повышает процентные ставки по уже выданному кредиту на 2 процентных пункта.Покидаю офис банка в подавленном настроении. За этот день я уже второй раз «почувствовал будущее», правда, на этот раз совсем в другом цвете...» .

Именно таким запомнился «час Х» в секторе недвижимости исполнительному директору девелоперской компании ARCI Торнике Абуладзе.

2005 год. Рынок недвижимости Грузии постепенно набирает обороты, а через год станет показывать первые признаки настоящего бума, самый «горячий период» которого был зафиксирован в 2007 году. По данным компании ARCI, в 2007-2008 годах одновременно продолжалось строительство приблизительно 2 млн м2, что для масштабов Грузии считалось довольно внушительным показателем. Причем, за эти годы реальные предложения на рынке постоянно не поспевали за платежеспособным спросом. У дверей офисов продаж девелоперских компаний порой образовывались очереди из желающих приобрести квартиры.

Ложное представление о «горячих и быстрых деньгах», как магнит, притягивало на рынок недвижимости множество предприимчивых людей. Количество строительных компаний, учрежденных и управляемых непрофессионалами, в начале 2008 года достигло почти трети всей численности участников рынка. По словам Торнике Абуладзе, почему-то многие были убеждены, что получить сверхприбыль в этом бизнесе очень просто.

Веселое торжество на рынке недвижимости очень быстро привлекло внимание представителей других секторов, и каждый захотел получить свой кусочек пирога с праздничного стола. Наиболее активными же стали представители банковского сектора. Не желая упустить хороший шанс, банки, по словам исполнительного директора ARCI, «не задумываясь, выдавали кредиты всем подряд».

А потом? Потом случилось то, что и должно было случиться. С учетом процессов, происходящих на мировых рынках, Национальный банк Грузии весной 2008 года потребовал от коммерческих банков существенно снизить кредитную активность на рынке недвижимости, чуть позже произошла августовская война, а осенью того же года мировой кризис добрался и до Грузии. Банки отказались не только финансировать новые проекты, но и выдавать ранее утвержденные кредиты, а также стали в одностороннем порядке поднимать процентные ставки по уже выданным кредитам. Вдобавок, почти прекратилось поступление ежемесячных оплат от клиентов по утвержденному графику. Остановилась продажа новых объектов. Прекращение финансирования привело к тяжелым последствиям. «Никогда не забуду эти дни, когда со всех сторон получали отказы. Я задавал себе вопрос: что же дальше? Телефоны весь день не умолкали. Клиенты звонили с вполне законными претензиями. Были случаи, когда я просто не мог им ничего ответить, потому что я сам не знал, что будет дальше», - вспоминает Торнике Абуладзе.

В тот период судьба незавершенных объектов, строительство которых осуществлялось за счет банковских, еще непогашенных кредитов, висела на воздухе. Банки требовали от девелоперов соблюдения графика выплат по кредитам, а девелоперы не знали, откуда взять деньги, чтобы погасить эти долги, к тому же, еще требовались средства для продолжения строительства объектов. Туман все сгущался над этими проектами, находящимися в залоге у банков. Банкам Грузии предстояло пройти тот тяжелый путь, по которому уже шли банки США и европейских стран, - изъять и продать. Согласно статье 10 Закона Грузии «О деятельности коммерческих банков», с момента перехода под юрисдикцию банков, последние должны в течение 6 месяцев осуществить отчуждение непрофильных объектов. По действующим нормативным актам Национального банка Грузии (НБГ) это имущество реализовывается посредством открытых аукционов. Аукционы проводятся в 3 этапа, и на каждом следующем существенно снижается стартовая цена. С учетом того, что в тот период продажи вообще прекратились, по мнению самих девелоперов, эти аукционы привели бы к полному коллапсу на рынке недвижимости. К тому же и банки потеряли бы колоссальные деньги. Тогда и НБГ принял решение, пользуясь своими полномочиями, утвержденными законом Грузии «О деятельности коммерческих банков»: выдавать письменное разрешение банкам, которые стояли лицом к лицу с многочисленной неликвидной недвижимостью, ранее принятой в качестве залога, и не отчуждать в течение срока, предусмотренного в законе, это временно неликвидное недвижимое имущество. Отметим, что на наш запрос относительно количества выданных таких разрешений НБГ ответил, что до сегодняшнего дня было выдано 16 разрешений на владение или учреждение непрофильного бизнеса. Это количество охватывает те инвестиции коммерческих банков, которые предусматривают владение банком более 20% в небанковских предприятиях, или же объем инвестиций превышает 15% собственного акционерного капитала банка.

«Мы, девелоперы, сами тогда хотели, чтобы банки не выставляли наше имущество на продажу, а дали нам возможность, погасив долги, вернуть его обратно», - вспоминает Торнике Абуладзе и считает вполне адекватной тогдашнюю реакцию Нацбанка на разрешение этой проблемы. И не только он, почти все девелоперы, с которыми нам удалось пообщаться, отметили, что с пониманием отнеслись тогда к решению Нацбанка. Но, как они сейчас признают, в тот период девелоперы даже не подозревали, что очень скоро рядом с ними появятся неравные конкуренты, подпитываемые банками как в вопросах привлечения финансовых ресурсов, так и во внедрении высококонкурентных управленческих технологий. И не только в сфере девелопмента.

Например, если у Bank of Georgia в структуре дочерних предприятий единственный нефинансовый бизнес - собственная девелоперская компания М2 Real Estate, то у Liberty Bank - сразу 2 непрофильные дочерние структуры. Одна оказывает курьерскую деятельность в масштабе всей Грузии, а вторая занимается выделением мест для стоянок автобусов, причем у этой «дочки» есть эксклюзивное право на этот вид деятельности на территории Тбилиси. И, кроме того, посредством этих автостоянок эта самая «дочка» предлагает еще и размещение рекламы.

Помимо непосредственно самих банков, следует отметить непрофильную активность банковских топ-менеджеров. Хотя стоит отдать им должное: в предприятиях, управляемых банкирами, уровень корпоративных стандартов и сервиса на порядок выше, а маркетинговая стратегия намного эффективнее, чем у их конкурентов, что еще раз подтверждает большую продвинутость банковской практической бизнес-школы Грузии по сравнению с другими сферами бизнеса. Но, как справедливо отметили некоторые наши собеседники, это ни в коем случае не означает, что другие сферы экономики необходимо передать под управление банкиров.

Впрочем, так как все громче слышны голоса девелоперов, вернемся к их проблемам.

ВСЕ ДОВОЛЬНЫ?!

Как мы уже отметили, своевременное решение НБГ существенно смягчило удар общемирового кризиса по грузинскому рынку недвижимости. Во-первых, оно спасло от всеобщего коллапса на рынке недвижимости. Как вспоминает директор Erdo Group Гурам Палавандишвили, если цены на земельные участки в конце 2008 года упали на 70-80%, то на недвижимость - на 40-50%. Во-вторых, это решение позволило ведущим участникам рынка недвижимости постепенно вернуть свое имущество, находящееся в залоге у банков. Например, в компании ARCI нам привели конкретный пример: «Один из наших проектов, возведенный на улице Кавтарадзе, тогда финансировался TBC Bank. После завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию компании удалось освободить его от залога в этом банке». Но нам так и не удалось выяснить, контроль над сколькими такими объектами в посткризисный период удалось вернуть девелоперам. Наиболее активно в тот период финансировали строительные проекты 2 ведущих банка - TBC Bank и Bank of Georgia. К сожалению, в обоих банках воздержались привести конкретные цифры, ссылаясь на конфиденциальность информации.

Но сегодня, спустя 3 года, девелоперы все чаще говорят об отрицательном эффекте данного решения, чем о положительном. По их мнению, войдя во вкус, банки стали активно заниматься строительными проектами: как напрямую, посредством созданных дочерних предприятий, так и опосредованно - через представителей топ-менеджмента банка или его акционеров. При этом большинство наших собеседников сегодня считает деятельность банков на рынке недвижимости незаконной.

Как рассказал нам генеральный директор компании Axis Георгий Капанадзе, «в тот период у меня были встречи с представителями банков, и они меня уверяли, что, как только разберутся с проблемными активами, сами перестанут заниматься строительным бизнесом. Только вопрос в том, когда этот срок истечет?!»

Естественно, не все девелоперы активно выступают против деятельности банков на этом рынке. Например, директор компании Tiflis Development Гога Закаидзе уверен, «если НБГ, пользуясь своими законными полномочиями, разрешил банкам заниматься нефинансовыми видами деятельности, значит так правильно. А если мы будем говорить о том, насколько это этично, - то это уже совсем другой вопрос».

Сегодня девелоперы, объединенные в Ассоциации девелоперов Грузии, активно ведут работы для того, чтобы запретить банкам участвовать в непрофильной для них сфере. Они уже добились формирования специальной группы в парламенте страны по изучению данной проблемы. Но конкретных данных о размахе, реальном вреде от активности банкиров на рынке недвижимости пока нет ни у этой комиссии, ни у самой ассоциации. «Но одно уже сегодня очевидно, банкам нужно ограничить непрофильную деятельность. Если сегодня мы закроем на это глаза, завтра они во всех секторах будут вести свой бизнес», - категоричен заместитель председателя юридического комитета парламента Грузии Тамаз Авдалиани.

Действительно, когда мы приступили к изучению этой проблемы, то не могли получить какую-либо достоверную информацию. Представители банковского сообщества неохотно высказываются на данную тему, а делать объективные выводы, опираясь лишь на слова «обиженных» девелоперов, которые так и не смогли подкрепить реальными фактами ни одно свое обвинение, было бы непрофессионально с нашей стороны. Более того, президент Ассоциации девелоперов Грузии Ираклий Растамошвили прямо нам заявил: «Сбором фактов и доказательств должны заниматься вы, а не мы», имея в виду журналистов и полагая, что общественному объединению девелоперов достаточно просто выдвинуть обвинения. Кроме того, в беседе с некоторыми девелоперами было заметно, что они крайне субъективны, особенно в отношении менеджмента «Банка Грузии», который посредством дочерней компании М2 Real Estate наиболее активен на рынке недвижимости.

ВЗАИМНЫЕ ОБВИНЕНИЯ

В беседах с девелоперами красной линией проходят 2 обвинения в адрес «виновных» банков. Первое, что банки активно финансируют свои девелоперские компании (в основном, посредством подконтрольных им офшорных компаний), в то же время настойчиво отказываясь кредитовать проекты «чужих» компаний. Второе, что они выдают на выгодных условиях ипотечные кредиты лицам, пожелавшим приобрести квартиры в их проектах, при этом упорно отказываются кредитовать покупки потенциальных клиентов других проектов, требуя от них документы, подтверждающие наличие у человека баснословной зарплаты.

Главный менеджер девелоперской компании «Олимпийская звезда» Авто Гергедава, подтверждая наличие двойных стандартов, объясняет это желанием банков прибрать к рукам весь строительный рынок. Он рассказал нам следующую историю: «В 2006 году мы оформили кредитное соглашение с Bank of Georgia. Банк открыл нам кредитную линию в объеме 5 млн лари. Кредит покрывали по графику, и никаких задержек с нашей стороны не было. После того, как мы покрыли половину суммы от общего объема полученного кредита, банк обратился к нам с просьбой поднять ставку по оставшейся сумме кредита на 2 процентных пункта (с 16% на 18%). При этом нам обещали, что если мы согласимся на досрочное обновление кредитного договора, при необходимости в любое время нам выделят новый кредит на любую сумму. Нам было выгодно получение нового кредита, и мы подписали обновленный контракт, хотя в первом варианте договора нигде не было указано, что банк может повысить ставки. Потом последовала война 2008 года и экономический кризис. Все это отразилось на продажах, покупатели квартир перестали осуществлять выплаты по графику. Несмотря на имеющиеся трудности, мы оплачивали кредит своевременно. Однако перестали строить новые объекты. Когда же мы начали вести переговоры с Bank of Georgia для получения нового кредита, то... получили отказ. Банк обосновал отказ тем, что в нашей компании неэффективный менеджмент. Правда, в 2010 году «Банк Грузия» все-таки утвердил нам вторую линию кредита, но каждый раз находил разные причины, чтобы его нам не выдавать. И до сих пор мы не смогли получить какую-либо часть этого кредита. Другой пример. Несмотря на то, что наши объекты находились в залоге у Bank of Georgia, у нас с банком была следующая договоренность: по мере того, как клиенты выплатят полную сумму долга по квартирам, банк разрешит снять эти квартиры с залога. Клиент покрывал задолженность перед строительной компанией, и мы отправляли банку письмо, что данный клиент завершил оплату. После чего банк выдавал соответствующую справку, что данная квартира освобождена от залога. На основе этой справки клиент мог в публичном реестре оформить квартиру как свою собственность. Позже Bank of Georgia отказался от продолжения данной практики и объявил: до тех пор, пока вся сумма кредита не будет погашена, все квартиры в этом проекте останутся в залоге банка. Представляете себе состояние клиента, который выплатив $200 тыс за квартиру, приходит в банк с целью переоформления квартиры в свою собственность, а там ему заявляют: «Уважаемый, вы считаете, что эта квартира ваша? Это не так. Квартира принадлежит Bank of Georgia. Мы имеем право в любой момент отнять у вас эту квартиру». Можете себе представить, в каком состоянии тогда находилась сама строительная компания, которая ничем не могла помочь своим клиентам?!»

Генеральный директор девелоперской компании Archi Group Илия Цулая вспоминает: «После войны мы одновременно обратились в 4 банка для получения кредита и от всех получили отказ. За прошедшие годы около 200 клиентов, пожелавших приобрести квартиры в наших проектах посредством ипотечного кредита, также обращались в банки. И, представляете, никто из них не смог получить ипотечный кредит».

После 2008 года компания ARCI также регулярно обращалась в банки для получения кредита. Как рассказывает Торнике Абуладзе, все переговоры заканчивались безрезультатно. «Банки за этот период профинансировали строительные проекты всего 1 раз, когда мэрия Тбилиси реализовывала программу «Новая жизнь Старого Тбилиси», и то потому, что в качестве гаранта перед банками выступала сама мэрия».

Компания ARCI тогда попала в число победителей по 2 тендерам, объявленным в рамках этой программы. В течение первого этапа компания получила $9 млн, а во втором - $4,5 млн. Эти средства позволили компании не только выполнить свои обязательства в рамках программы, но, по словам Торнике Абуладзе, достроив также ранее незавершенные объекты, обеспечить квартирами примерно 500 своих клиентов, перед которыми компания ранее имела задолженности. Помимо этого, данная программа позволила банкам вернуть определенную часть своих проблемных кредитов, вложенных в этот сектор.

Впрочем, в Bank of Georgia не стали комментировать обвинения девелоперов касательно наличия у банка вышеупомянутого двойного подхода, но переадресовали данный вопрос генеральному директору дочерней структуры банка - компании М2 Real Estate - Георгию Вахтангишвили, который в свою очередь счел неаргументированными данные обвинения. «Основная деятельность коммерческих банков - это выдача кредитов, которая не менее прибыльная, чем девелопмент. Соответственно, выдача кредитов всегда в интересах банка. Но это не означает, что получить кредит могут все. Не нужно забывать, что кредит - это один из компонентов финансирования проекта. Кроме кредита у заемщика должны быть собственные средства в достаточном объеме, что у большинства работающих в Грузии девелоперов - большая редкость. Помимо достаточного собственного капитала, для получения кредита от банка обязательно наличие коммерчески выгодного проекта с сильным менеджментом, хорошая кредитная история и репутация девелопера перед покупателями, - заявил Георгий Вахтангишвили и добавил - Компания М2 Real Estate не пользуется кредитной линией ни одного грузинского банка, в том числе Bank of Georgia. Для получения кредита компания сотрудничает с международными финансовыми институтами». Генеральный директор М2 Real Estate также категорически опроверг наличие у Bank of Georgia упрощенной схемы выдачи ипотечных кредитов для покупателей квартир в проектах этой компании. На наш вопрос: «Чем отличаются условия выдачи ипотечных кредитов лицам, пожелавшим приобрести квартиру в ваших проектах М2 от тех, которые покупают квартиры не в ваших проектах?», он ответил: «Ничем не отличаются. Цель Bank of Georgia - выдавать ипотечные кредиты и удовлетворять потребности своих клиентов». Но к этому вопросу мы еще вернемся.

По данным Bank of Georgia, представленным для этой статьи, по состоянию на 31 декабря 2012 года, портфель ипотечного кредитования составлял 388,7 млн лари, а количество выданных ипотечных кредитов - 9850. На наш вопрос относительно объема ипотечных кредитов, выданных по проекту М2 Real Estate, представители банка отказались конкретно отвечать, ссылаясь на конфиденциальность информации, и ограничились лишь ответом, что «доля выданных кредитов для приобретения квартиры в проектах дочерней компании банка составляет мизерную часть от всего ипотечного портфеля банка».

Девелоперы также обвиняют банки в попытке взять под свой контроль те строительные компании, проекты которых финансируются за счет кредитов этих банков. «Bank of Georgia предлагал одной строительной компании такое условие: мы выдаем вам необходимый кредит, взамен вы соглашаетесь на то, что контроль над финансовыми операциями в рамках выданного кредита будет осуществлен представителем нашего банка», - рассказывает президент Ассоциации девелоперов Грузии Растомашвили. В свою очередь, президент Ассоциации банков Грузии Зураб Гвасалия в этой инициативе банка ничего незаконного не видит и, более того, считает такое требование банков вполне обоснованным, так как оно исходит из нынешних реалий: «Часто банкиры сталкивались с ситуацией, когда они выделяли кредит под один проект, скажем, на возведение нового жилого дома, но девелоперы самовольно направляли эти средства на завершение старых проектов. В период кризиса банки стали более тщательно следить за тем, насколько правильно и в соответствии с бизнес-планом тратятся полученные кредиты и жестко пресекали случаи самостоятельного распоряжения кредитами».

Другое обвинение, озвученное из уст девелоперов в адрес банков, - это активное использование со стороны последних офшорных схем финансирования своих проектов. Специально не называя имена, приводим лишь высказывания одного из наших собеседников: «Они [банки - прим. ред.] заявляют, что сами не финансируют свои проекты. Ну, мы же прекрасно понимаем, как это происходит. Финансы идут через нидерландский офшорный инвестиционный фонд, который выдает кредит девелоперскому проекту банка или банкиров, а в качестве гаранта выступает сам банк».

Отметим также, что обвинение касательно использования банками офшорных схем было озвучено большинством девелоперов. Когда мы ознакомились с условиями договора по купле-продаже у одного покупателя квартир в проекте М2 Real Estate, то заметили, что название этой нидерландской компании там упоминается в качестве залогодержателя. Упомянутая офшорная компания в итоге оказалась довольно авторитетным Нидерландским инвестиционным фондом Nederlandse Financierings - Maatschappij Voor Ontwikkelingslanden N.V. (FMO), располагающим активами почти в 6 млрд евро и имеющим самый высокий кредитный рейтинг (ААА) от рейтингового агентства Standard & Poors. Этот фонд был учрежден еще в 70-е годы прошлого века по инициативе правительства Нидерландов, и до сих пор контрольный пакет фонда находится в руках правительства этой страны. Деятельность фонда, работающего на данный момент в 71 развивающейся стране мира, призвана финансировать те проекты, которые потом смогут стать двигателем устойчивого роста в развивающихся странах. Обвиняя банки, девелоперы почему-то не потрудились проверить хотя бы через поисковые системы в интернете достоверность своих обвинений, когда они называли FMO офшорной схемой.

По словам Георгия Вахтангишвили, М2 Real Estate уже третий год сотрудничает с FMO. Эта организация выделила $20 млн на строительство проекта на улице Тамарашвили, 13. На сегодняшний день М2 Real Estate уже получила из них $10 млн. По словам Вахтангишвили, для реализации новых проектов М2 Real Estate уже ведет переговоры с международными финансовыми институтами.

FMO прямого отношения к Bank of Georgia не имеет. В банке также подтвердили, что организация не входит в число акционеров Bank of Georgia.

В то же время данную организацию с Грузией связывает не только сотрудничество с этим банком. Достаточно отметить, что FMO является одним из международных акционеров второго крупного банка Грузии - TBC Bank, а также участвует в финансировании строительного проекта Lisi Veranda, который реализует девелоперская компания Lisi Development, среди основных акционеров которой значатся 2 топ-менеджера TBC Bank. Но, как сообщили в банке, TBC Bank сам в финансировании проекта Lisi Veranda не участвует.

Мы также попытались разобраться в другом пункте обвинений девелоперов, который гласит, что грузинские банки выступают гарантом выделенных FMO инвестиций. На наш вопрос: «Какими еще обязательствами ваш банк связан с этой финансовой структурой?» в Bank of Georgia предпочли не отвечать. Но учитывая, что контрольный пакет в М2 Real Estate принадлежит Bank of Georgia, естественно, определенную ответственность за обязательства своей дочерней компании банк несет. К тому же получается очень странная ситуация: сам банк отказывается финансировать девелоперские проекты, ссылаясь на высокие риски в этом секторе, а его бизнес-партнер, наоборот, на расстоянии более 3200 км, видит в этом же секторе реальную коммерческую выгоду. И вряд ли, если бы М2 Real Estate не был дочерней структурой крупнейшего банка Грузии, FMO стал бы финансировать его проекты.

Банки, когда отказываются утвердить кредитную линию той или иной девелоперской компании, часто аргументируют свое решение отсутствием у последних эффективной системы менеджмента, ссылаясь на их недавние проблемы с погашением кредитов. Девелоперы выдвигают встречное обвинение: в том, что произошло в 2008-2009 годах, виноваты сами банкиры, которые до войны кредитовали подряд все проекты, с которыми к ним обращались. «Если Вы выдаете сотне человек водительские права, и все 100 в первый же день попадают в аварию, кто в этом виноват?! - риторически восклицает Торнике Абуладзе и продолжает свою мысль. - Может, в чем-то виноваты и водители, но большую ответственность несет тот, кто выдал им всем права». Генеральный директор компании Аxis Георгий Капанадзе также задает резонный вопрос: «Если девелоперы тогда продавали еще не существующие квартиры, а точнее, просто воздух, то почему вы, банкиры - профессионалы своего дела, - принимали этот самый «воздух» в качестве залога и выдавали кредит?»

«Сегодня из-за серьезных ошибок банковского сектора страдает весь строительный сектор. Более того, они снимают с себя ответственность за это и перекладывают ее на девелоперов. Несмотря на то, что мы еще тогда во время встреч с представителями банков неоднократно обращали их внимание на то, что они слишком «щедро» раздают кредиты и в будущем это может обернуться проблемой, нам все время отвечали: «Мы сами все видим и знаем», - рассказывает Торнике Абуладзе.

Девелоперы также открыто обвиняют Bank of Georgia в переманивании их клиентов. По их словам, реализация этого замысла обычно начинается с такого стандартного обращения специалиста банка к клиенту: «Чтобы мы выдали вам ипотечный кредит для такой-то квартиры в таком-то проекте, вы должны предоставить нам следующие документы (показывая клиенту длинный список). Но если вы захотите приобрести квартиру в нашем проекте, то...». Увидев в глазах человека живой интерес, представитель банка продолжает разъяснения, делая акцент на том, почему выгодно клиенту приобретать квартиры именно в этом проекте. «Один клиент, который покупал две квартиры в одной строительной компании, пришел в Bank of Georgia, чтобы взять ипотечный кредит. Представитель банка сразу же заявил ему, что лучше купить квартиру в М2, где льготные проценты и более выгодные цены», - рассказывает Ираклий Ростомашвили. Георгий Капанадзе также поведал нам другую историю, случившуюся с компанией Аxis: «Клиент хотел приобрести у нас квартиру, его активы были в одном банке, через который он и хотел оформить ипотеку. Однако представитель банка заявил ему: «Зачем нужно покупать квартиру у Аxsis, когда у банка есть свой проект с выгодными ценами?» Слава Богу, наш клиент не поддался на уговоры. Это все, конечно, неправильно, банки не должны конкурировать с предприятиями из реальных секторов. Использовать свое преимущественное положение для того, чтобы отбирать клиентов у других, - это несправедливо».

НА САМОМ ДЕЛЕ

Мы решили, конечно же, и сами проверить определенные претензии девелоперов. В первую очередь, это наличие у Bank of Georgia упрощенных условий для получения ипотечного кредита по проектам М2 Real Estate. С этой целью представители редакции журнала в качестве клиентов побывали как в офисе этой компании, так и в филиале Bank of Georgia.

Сперва встретились с представителем М2 Real Estate. Нам очень грамотно презентовали проект компании и объяснили все условия для приобретения квартиры. Мы выбрали конкретную квартиру. Когда же мы сообщили, что всю сумму сразу не сможем оплатить, нам предложили внутреннюю рассрочку на 2 года, то есть, сперва внести первичный взнос, а остаток суммы по частям оплатить в течение этого срока. На вопрос «сможем ли мы оставшуюся сумму переоформить в ипотеку, если не успеем покрыть долги в срок», получили утвердительный ответ. В то же время представители М2 Real Estate добавили, что «ипотеку оформляем только в Bank of Georgia, так как наша компания является дочерней структурой этого банка». И нам разъяснили условия получения ипотеки: кредит можно оформить под 12%, если документально сможем подтвердить надежный источник ежемесячного дохода, причем, в достаточном размере. А если не сможем доказать наличие такого дохода, то ипотеку нам выдадут под 13%.

Впрочем, когда мы позже обратились в отделение Bank of Georgia, там не подтвердили наличие у них схемы ипотечного кредитования с 13%. Но там мы выяснили другой момент. На наш вопрос: «А вдруг нам понравится квартира в проекте, не имеющем к М2 Real Estate отношения?», кредитный специалист банка ответил: «Тогда вы сможете получить ипотеку только под 12,5%». А на вопрос: «Какая вам разница, где я покупаю квартиру?», мы получили ответ: «другим девелоперам мы не доверяем». Мы так и не поняли, причем здесь доверие, если кредит будет оплачивать покупатель квартиры, а не девелопер. Тем более, до этого нам разъяснили, что банк под ипотеку может взять только те квартиры, которые находятся в уже завершенных проектах.

Продолжая расследование, нам удалось найти еще пару фактов, подтверждающих, что все-таки потенциальный клиент, пожелавший приобрести квартиру в проектах М2 Real Estate, реально может оформить ипотеку в Bank of Georgia по более упрощенной системе по сравнению с тем, если он желает купить квартиру в «чужих» для банка проектах.

Мы также попытались найти ответ, насколько Bank of Georgia рискует, предлагая ипотечный кредит под 13%, особо не вдаваясь в детали источника погашения этого кредита. Дело в том, что Bank of Georgia посредством этих кредитов продает свою продукцию: неважно, находится она на собственном балансе или на балансе дочерней компании. Продадутся квартиры - недвижимый капитал банка превратится в финансовые ресурсы; не будет проданы - останутся как недвижимый (хоть и временно не ликвидный) капитал. И, самое главное, в случае наступления очередного кризиса офисы банка не будут завалены ключами от чужих квартир. С учетом того, что в банках проводится более грамотная маркетинговая политика, чем у самых профессиональных участников конкретных сфер бизнеса, банки имеют более точного представление, что и как построить, чтобы хорошо продавалось, когда следует строить (с учетом цикличности подъема и спада рынка) и сколько строить, чтобы вовремя завершить продажу.

Также следует учесть очень эффективные штрафные санкции, применяемые в отношении клиентов в случае наступления их неплатежеспособности. С учетом того, что процедура оформления договора как по купле-продаже в офисе М2 Real Estate, так и ипотечного кредита в офисах Bank of Georgia начинается только после того, как потенциальный клиент оплатит первичный взнос в размере 20-25% от стоимости квартир, в случае наступления неплатежеспособности клиента ждут довольно серьезные потери, если ему придется на полпути отказаться от покупки. По нашим подсчетам, 5-6 таких отказов позволят М2 Real Estate в худшем случае вернуть себестоимость квартир.

А пока в офисах М2 Real Estate и Bank of Georgia идут активные продажи квартир в проекте на улице Тамарашвили, 13. М2 Real Estate, начав в конце 2012 года строительство этого жилого комплекса, состоящего из 9 домов с 512 квартирами, всего за несколько месяцев успела продать более половины всех квартир и уже приобрела земельный участок для начала нового проекта. Естественно, такая активность не может не раздражать других участников данного рынка. И связывать это только лишь с непрофессионализмом других участников рынка, не связанных с банками, как минимум, не справедливо.

В то же время, следует с пониманием относиться к тому, что коммерческие банки до сих пор с определенной опаской смотрят на тех девелоперов, которые до сих пор не смогли устранить проблему старых долгов перед клиентами. Здесь логика банка очень проста: если он профинансирует завершение проекта, то девелопер раздаст квартиры, покрывая старые долги. Сможет ли он погасить кредиты? Например, у компании ARCI на сегодняшний день остаются обязательства перед 234 клиентами. Но, исполнительный директор компании не видит в этом проблемы: «В некоторых проектах проданы всего 40% квартир, а в некоторых даже 20%.

Следовательно, если банк профинансирует завершение наших проектов, мы сможем покрыть кредит за счет тех квартир, которые будет находиться в свободной продаже». Но, на наш взгляд, более надежным и эффективным путем решения проблем девелоперов со старыми долгами могут стать очередные проекты, наподобие программы «Новая жизнь Старого Тбилиси» с элементами государственной или муниципальной гарантии.

ЧТО ДАЛЬШЕ?

Тем не менее, кризис на рынке недвижимости постепенно уступает место реальному подъему. Это говорит о том, что все-таки придется применить определенные ограничения относительно активности коммерческих банков за пределами рынка банковских услуг. Вице-президент Национального банка Грузии Отар Надарая в своей статье, (стр 48) представляя официальную позицию НБГ по данному вопросу, заявил: «Национальный банк на этом этапе не считает оправданными запрещение или ограничение этой деятельности», и аргументирует данную позицию тем, что «вследствие глобального кризиса и августовской войны рынок недвижимости еще находится в фазе оживления. Поэтому запрещение банкам вышеупомянутой практики способно нанести данному сектору определенный ущерб». Исследователи организации Transparency International Georgia Натия Кутивадзе и Михеил Кукава в своих комментариях для данной статьи также придерживаются такой позиции: «Запрет банкам на деятельность в других секторах не будет оправдан». Вместе тем, как сообщил ОтарНадарая,

«Наряду с внедрением правил по адекватности банковского капитала Базель II/III запланировано определенное модифицирование существующих рамок».

Следует отметить, что не только реально действующий непрофильный бизнес банкиров, а даже наличие у них возможности создавать в любое время другой вид бизнеса отпугивает почти всех предпринимателей из реальных секторов от сотрудничества с банками. Они справедливо предполагают, что, если раскроют реальную картину своего бизнеса банку для получения кредита на развитие этого проекта, то в случае, если эти расчеты будут выглядеть убедительными для банка, а сам проект привлекательным, то нет гарантий, что банк в дальнейшем не будет копировать эту схему и открывать собственный бизнес. За последние годы, кстати, накопилось немало реальных фактов, подкрепляющих такое предположение. «Один бизнесмен обратился в банк для получения кредита с конкретным бизнес-планом. Банк, соответственно, потребовал расшифровку всех затрат и все сценарии выхода на прибыль, возврат кредита и т.д. Бизнесмен выполнил все требования, детально объяснил банку, что это выгодный бизнес и риски не так уж высоки. Банк обещал выдать кредит, но в последний момент отказал. И что же было дальше? Банк сам открыл новую фирму и реализовал этот бизнес-план», - рассказывает Ираклий Ростомашвили.

Торнике Абуладзе сравнивает банкира со священником: «У банка такая же роль, но только в бизнесе. К священнику приходишь на исповедь и искренне рассказываешь ему обо всех своих проблемах. Так же ты поступаешь и с банком, только для того, чтобы получить финансирование. У нас было много встреч с представителями банков, и эти встречи и беседы всегда были конфиденциальными. Но когда ты приходишь в банк с бизнес-планом и показываешь, что тот или иной проект является выгодным бизнесом, и при этом ты знаешь, что банк имеет право начать бизнес в любой сфере, ты, естественно, чувствуешь себя незащищенным. В течение двух лет банк наблюдает за мной, видит, что бизнес идет хорошо, что я получаю прибыль, видит, какие у меня кадры и контакты. Так почему банк сам не должен этим заниматься, если есть возможность получить дополнительную выгоду? Существует ли хоть одна причина, чтобы банк этим не занимался? Конечно же, нет! Банки не нарушают законы. И в частных беседах их представители признают: «Сегодня правила игры такие, и мы играем по этим правилам».

Но сегодня не все банки ведут непрофильный бизнес. Мы обратились в некоторые банки с вопросом, почему они не присутствуют в других сферах бизнеса. Многие банки воздержались от ответа. А ответы некоторых запомнились нам отсутствием конкретики. Например, в ProCreditBank ограничились ответом, что «нас не интересует непрофильный бизнес


Источник: Business Time Georgia
Автор: Леван Читанава, Бессарион Зарандиа