Соблазнительная недвижимость

Секторы недвижимости и строительства являются одними из наиболее динамично развивающихся отраслей экономики Грузии, на которые приходилось примерно 9,4% ВВП Грузии в 2010 году по сравнению с 9,1% в 2009 году и 9% в 2008 году.

Учитывая важность сектора, Национальное инвестиционное агентство Грузии решило сосредоточиться на развитии этого сектора и осуществлении шагов для дальнейшего стимулирования инвестиционных возможностей недвижимости.

Для достижения своей цели агентство работает в двух основных направлениях:

а) Создание конкретных инвестиционных предложений на основании имущества, доступного через приватизацию. Предложения включают в себя предварительное технико-экономическое исследование, финансовую оценку и т.д.

б) Развитие гостиничной сети в Грузии с основным акцентом на привлечение инвестиций для свободных туристических зон (Кобулети и Анаклия) и строительство 2-3-звездочных отелей.

ЦИФРЫ НА АНАЛИЗ

Когда мы решили продать государственное имущество, мы начали с анализа рынка недвижимости, который дал нам общее видение ситуации и показал конкретные приоритетные направления. Мы увидели, что коммерческий сектор рынка недвижимости испытывает тяжелый переход от старых советских типов открытых рынков и базаров к современным торговым центрам. На основании объявленных проектов в ближайшие 2-3 года Тбилиси дополнительно приобретет около 140 тыс м2 торговой площади.

Гостиничный бизнес также процветает. Число туристов, посещающих Грузию, увеличивается приблизительно на 40% в год. Значительный спрос на площади ставит нас в привилегированное положение для предложения нескольких ценных зданий в самом центре города. Это уникальное предложение, так как в ближайшие годы подобных возможностей приватизации не будет. Даже сегодня есть дефицит объектов недвижимости в центральной части Тбилиси.

Сегмент складских помещений является наименее развитой частью сектора коммерческой недвижимости в Тбилиси. В настоящее время нет складских помещений хорошего уровня. Есть несколько новых проектов на очень ранней стадии развития, без подтвержденных сроков завершения. Следовательно, этот сегмент определенно имеет огромный потенциал роста.

С целью содействия маркетингу приватизационных участков НИАГ уже осуществило и еще запланировало ряд международных мероприятий. Агентство успешно участвовало в многочисленных выставках недвижимости по всему миру. Самыми выдающимися из них являются MIPIM в Каннах, Real Vienna 2011, Expo Real 2011 в Мюнхене, Cityscape Global 2011 года в Дубае и Гонконге. НИАГ тратит месяцы на подготовку к каждой выставке, предварительно планируя встречи с компаниями-застройщиками и подстраивая инвестиционные проекты под главные темы выставок.

По заказу Национального инвестиционного агентства Грузии проводилось исследование рынка недвижимости. В основном использовались различные общественные статистические данные и источники. Рынок изучили еще в начале марта 2011 года, когда были доступны обновленные статистические данные на конец 2010 года.

Рынок недвижимости был достаточно устойчивым в течение 2010 года. Цены на жилищный рынок падали незначительно - на 3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как средняя стоимость аренды офиса осталась неизменной - $22 за 1 м2. В 2010 году никаких существенных изменений не было замечено и в стоимости офисных зданий - цены снизились лишь на 1,75% до $1485 за 1 м2.

Средняя стоимость коммерческой недвижимости в 2010 году снизилась на 2,5% - с $2 300 до $2 245 за 1 м2. Разрешения на строительство, выданные государством, уменьшились на 41% по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года - до 1,4 млн м2 в 2009 году и до 1,1 млн м2 в 2010 году.

На центр Тбилиси приходится около 40% выданных разрешений на строительство, что свидетельствует о привлекательности центральных районов города. Тбилиси находится в центре политического и экономического развития Грузии и, таким образом, является свидетелем большинства новых проектов в области недвижимости, затем следуют Батуми и Кутаиси.

СТИМУЛ ДЛЯ ИНВЕСТОРОВ

Основным преимуществом для инвесторов является еще неиспользованный потенциал, ранняя стадия развития рынка недвижимости Грузии. Это приводит к привлекательной оценке промышленности, обеспечивающей потенциал роста.

Ожидается, что грузинский рынок недвижимости будет демонстрировать значительный подъем, так как страна испытывает хронический дефицит жилья: зачастую 3 поколения одной семьи живут вместе в одном доме. По оценкам, Тбилиси имеет самый низкий общий жилищный фонд на душу населения и значительное количество жителей на дом по сравнению с любой столицей в Восточной Европе. В результате, Тбилиси имеет наименьшую жилую площадь на 1 человека по сравнению с любой столицей Европы - 16 м2, по сравнению со средним показателем в 24 м2 в 10 восточных европейских государствах, которые присоединились к ЕС, и 36 м2 на 1 человека в изначальных 15 странах-членах ЕС. Среднее число жителей на квартиру в Грузии составляет 3,7, «опережая» даже Румынию (2,6), Болгарию (2,5), Эстонию (2,4), Словакию и Венгрию (2,3) и других региональных партнеров Грузии.

Примечательно, что для упрощения системы выдачи разрешений в сфере строительства в последние годы были проведены значительные реформы. В настоящее время строительным предприятиям разрешается использовать технические регламенты стран ОЭСР (Организация экономического сотрудничества и развития) и стран-членов ЕС для своих строительных проектов. Правительство также устранило необходимость в строительных лицензиях. Кроме того, правительство и муниципальные власти либерализировали подключение недавно построенных строительных проектов к коммунальным услугам. Правительство разработало Строительный кодекс, который предназначен для дальнейшего совершенствования нормативных требований и процедур. Осталось только строить!


Источник: Business Time Georgia
Автор: Кети Бочоришвили
экс-директор Национального инвестиционного агентства Грузии