Риски и пути хеджирования программы реабилитации строительного сектора

Совсем недавно премьер-министр представил план стимулирования экономики, состоящий из 5-и пунктов, первым и, думаю, самым значительным из которых является программа реабилитации экономики. Я тоже принимал активное участие в разработке этой программы и очень доволен окончательным результатом. Хотя, по мере того, как проходит время, я все больше убеждаюсь в том, что реализация программы связана с рисками, которые вызывают необходимость пересмотра решений.

Цель статьи состоит в выявлении этих рисков и осмысливание альтернативных подходов к программе развития с целью страхования этих рисков.

На данном этапе сущность программы следующая: девелоперы ведут переговоры с населением старого района столицы Дзвели Тбилиси (Старый Тбилиси) (чьи жилые дома в основном находятся в аварийном состоянии) и оформляют договоры. Согласно этим договорам, жителям в новостройке выделяется площадь, взамен они уступают свое старое жилье и землю.

После этого девелоперы выставляют выкупленную у населения территорию (по условному договору взамен площади) на устроенный государством тендер. Государство (по условному договору о купле) выкупит земли. Т.е. выдаст гарантию, что заплатит за землю, если девелоперы обеспечат завершение строительства и очистят эту территорию, выселив население.

В случае выдачи гарантий до выплаты государством наличных денег, строительство профинансирует банковский сектор.

Словом, сомкнулся интересный четырехугольник. Девелоперы за счет банковских кредитов завершат строительство, население переедет в новые дома, а государство выкупит земли и подготовит инвестиционные проекты.
В итоге можно сказать, что программа разработана, и правительство приняло успешное решение. Хотя, думаю, из-за довольно усложненной схемы существует угроза того, что программа не сумеет достичь своей главной цели.

В частности, главной целью программы с самого начала было сильное стимулирование экономики. Что было возможным при реабилитации строительного сектора, так как этот сектор, с одной стороны, представляет больше 30% нашей экономики, а с другой - от него зависят интересы банковской сферы. Ее реабилитация могла стать значительным рычагом для выведения из кризиса всей экономики.

Ввиду того, что бизнес-модель нынешнего девелоперского сектора очень похожа на банковскую, которая создает и продает депозиты и похожие на кредиты фьючерские контракты, главным фактором ее реабилитации является восстановление «доверия и надежды».

Почему главная цель оказалась перед угрозой:
Государство вместе с частным сектором попыталось «поймать двух зайцев» одновременно. К цели стимулирования экономики добавилась сравнительно менее приоритетная, но важная цель- подготовка выкупленных территорий для инвестирования с целью последующего развития.

Вторая цель ограничила возможности достижения первой. В частности, вторая цель породила новое ограничение, согласно которому выкупленные девелоперами земли должны быть полными кадастровыми единицами, да еще в достаточном количестве, чтобы хватило бы на финансирование завершения уже начатого строительства. А это означает, что девелоперам придется оформлять договоры с большим количеством людей. Затем предстоит выиграть тендер, и лишь после этого они смогут получить обязательный для строительства финансовый ресурс.

Возникает вопрос: сумеют ли это девелоперы? А если сумеют, то сколько времени им понадобится?

Во-первых, имущество большинства населения, живущего в Дзвели Тбилиси не зарегистрировано. Для измерительных работ и регистрации требуется финансовый ресурс, у девелоперов нет возможности его выделить. И второе, процесс переговоров с населением - процесс долгий и трудный. Для застройщиков же очень важен каждый день, так как для них сегодня перекрыты все источники доходов, чего нельзя сказать о масштабных фиксированных расходах.
Так как существует реальная угроза, что этот вариант программы значительно растянется во времени, возникает угроза того, что он не будет очень уж эффективен для стимулирования экономики, не создаст обязательный психологический эффект для вывода экономики из кризиса. Как говорят, продолжительная война проиграна и для того, кто достигает окончательной победы.

В итоге, несомненно, все пройдет успешно , но не сразу.

Как можно уберечь себя от этой угрозы?

По-моему, это возможно, если правительство откажется от стратегии «поимки двух зайцев» и подойдет к выполнению задачи последовательно. То есть, сначала достигнет одной цели, затем уж другую.

Этого можно достичь следующим подходом. На первом этапе правительство должно выдать девелоперам гарантию на выкуп 100-млн. строящейся площади, на основании которой банковский сектор начнет активное финансирование строительной сферы.

Правительству все равно придется потратить эту сумму. Просто в этом случае подобное решение произведет быстрый и сильный эффект на развитие экономики. Представьте, что ровно через месяц началось бы замороженное строительство почти на всех объектах. Вновь бы пошли доходы с проданной в рассрочку площади. Пошла бы новая продажа. Не говорю уже о том, как отразилось бы это решение на занятости, как бы повлияло на родственные отрасли и банковский сектор.

Правительство раздало бы эти квартиры населению аварийных домов центрального района Тбилиси (взамен уступки земли) без излишнего пиара и головной боли. При этом, опираясь не на пополнение кадастровых единиц и подготовку инвестиционных проектов, а исходя из аварийности и общей стоимости земли. Это будет значительный шаг для будущего.

После того как оживут отрасль и экономика, станет возможным продолжить проект в нынешнем виде, что станет гарантией очистки кадастровых единиц и поимки второго зайца.
И все-таки,

Если правительство считает, что очень важно с самого начала работать над второй целью программы - выкупом полных кадастровых единиц и подготовкой инвестиционных проектов, и считает, что для этого стоит потратить временной ресурс, а также скажет «нет» мгновенному, быстрому стимулированию экономики, тогда оно может обратиться к более удобной опции - выкупить у девелоперов земли по тендеру, оживить отрасль, а затем продолжить реализацию программы в нынешнем ее виде. По-моему, такой подход значительно увеличит вероятность «поимки двух зайцев».



"Стратегия и организация"
Автор: Шота Модебадзе