Цены на недвижимость в Грузии продолжают падение

Удорожание денег резко сократило продажи в некоторых секторах бизнеса, что само по себе вызвало падение цен на проекты. Действующих в Грузии строительных компаний кризис коснулся острее всех. Если в 2008 году цены на недвижимость повышались динамически, после августовский войны развитие сектора временно прекратилось, за чем последовала приостановка выдачи ипотечных кредитов в банковской сфере. К этому времени выдача кредитов восстановлена, однако с ограниченными потребительскими условиями и повышенной процентной ставкой.

В случае оформления рассрочки с банком, потребителю реально приходится платить вдвойне, но из-за долгосрочности часть населения все еще пользуется этими услугами. Именно поэтому строительные компании для стимулирования продаж начали активно работать по беспроцентным рассрочкам, которые рассчитаны на 15 лет и исключает всяческий фактор риска. Согласно их правилам, квартира не будет оформлена на клиента до тех пор, пока он полностью не покроет ее стоимость.

Для поощрения строительных компании, на фоне кризиса в Грузии, упростились и правила выдачи разрешений. Поправки входит и "Общий административный кодекс Грузии" и "Закон о лицензиях и разрешениях", согласно которым, государственное делопроизводство, посредством которого выдавалось разрешение, будет замещено простыми правилами.

Есть еще одно приятное новшество - решением банковского сектора, находящиеся в кризисе строительные компании получат помощь от банков. "Банк Грузии" выделил 10 строительным компаниям кредит на сумму 28 млн. долларов США. Кредит выдан 30%-ной ставкой сроком на 10 лет. Кредит будет потрачен на начало до 15 проектов. Банк будет выделять строительным компаниям для конкретных проектов ссуду, а также ипотечный кредит для оставшейся продаваемой недвижимости.

К этому времени "Банк Грузии" оформил меморандум с тремя строительными компаниями. Эти компании: "Иберия", "Калас", и "Багеби Сити Групп", который в общей сложности будет выделен кредит в размере 15 млн. долларов. Оформление соглашения с другими компаниями планируется с весны.

Часть строительных компании к этому времени находятся в режиме ожидания. Они ожидают период, когда потребитель реально сможет приобрести построенную ими жилплощадь. Некоторые из действующих в Грузии девелоперских компаний не планируют начинать новые проекты в 2009 году. По их мнению, осуществление на данном этапе любого нового проекта, в любом случае, даст отрицательный результат. Основанием так утверждать они считают сокращение спроса на квартиры и нестабильное положение в банковском секторе в отношении кредитов.

К числу таких строительных компаний принадлежит "Маги Стиль", по заявлению представителей которой даже ввод внутренней беспроцентной рассрочки не смогло обеспечить привлечение клиентов. Как заявляют в компании, к этому времени все их проекты завершены. В их числе и строительство жилых корпусов в Авлабари и Гудаури. В настоящее время идет работа над жилым комплексом "Dream Town" в Тбилиси, завершение которого планируется к 2010 году. Начинать другие проекты компания пока не планирует. Та же обстановка и в строительной компании "Саско". Они на данном этапе ориентированы не на начало новых проектов, а на завершении уже начатых, например, на Московском проспекте в Тбилиси и в районе Санзона. Их завершение ожидается в мае.

Что касается больших строительных компании на рынке, они категорически не согласны с высказанными представителями средних компаний соображениями. По заявлению учредителя компании "Центр-Поинт" Майи Рчеулишвили, хороший бизнесмен от кризиса должен как набираться ума, так и получать прибыль. Необходимым для этого она называет хорошее знание интересов клиентов. Некоторое время назад распространилась информация о том, что компания будто бы обанкротилась, что представители компании категорически опровергли. Более того, по словам представителей "Центр-Поинт", все те проекты, которые ими начаты, в ближайшее время обязательно завершатся.

"Иберия-Недвижимость" является одной из тех 10 компаний, которая уже подключилась к проекту "Банка Грузии". Полученные из указанного проекта ресурсы компания потратит на проекты, находящиеся на разные стадии развития. Все эти проекты находятся в Вакийском районе столицы и относятся к премиум-классу. В этих жилых домах цена квадратного метра колеблется в пределах 1350-1450 долларов США. На те проекты, которые кредитует банк, потребители смогут воспользоваться и ипотечным кредитом.

Для проекта "Iberia Hills" компания намерена получить еще дополнительный кредит. В частности, "Иберия" в декабре начала переговоры о получении кредитной линии с OPIC. Переговоры, предположительно, завершатся весной.

Компания в последнее время активно работала в направлении привлечения международных и местных финансовых ресурсов. Полученные ресурсы являются значительным фактором в условиях существующего кризиса для выполнения взятых компанией обязательств. на данном этапе руководители компании считают, что они еще не исчерпали все источники привлечения финансовых средств и продолжать работу в этом направлении. Можно сказать, что после августовской войны в компании "Иберия" цены не изменились. Тенденция снижения цен, по словам их пиар-менеджера Нино Ткешелашвили, фиксируется и на рынке вторичной недвижимости. Падение цен на новые проекты, т.е. текущие строительства отмечаются только в единичных случаях. Возможность создания дешевого продукта они видят в осуществлении новых проектов, которые начнутся в 2009 году. Удешевление квартир на рынке, по их предположениям, является временным явлением и в 2010 году уже может быть другая картина. "Тенденция идет так, что в связи с резким сокращением количества продаж строящейся жилплощади все строительные компании предлагают потребителям готовые проекты. А завершенный проект дешевым не может быть", - заявляет Нино Ткешелашвили.

Что касается строительной компании "Арси", она 18 февраля 2009 года отметила 20-летие деятельности на рынке недвижимости Грузии. Компания была учреждена в 1989 году, как первая частная архитектурная фирма и приступила к строительству с 1992 года.

На сегодняшний день компанией "Арси" начато строительство трех жилых домов в трех районах Тбилиси, которые через несколько месяцев завершатся. В связи с тем, что в последнее время зафиксирован большой спрос на "квартиры под ключ", компания решила вынести на продажу дополнительно новые квартиры.
Цена завершенной квартиры колеблется в пределах 850-1200 долларов за квадратный метр. Потребитель может приобрести их как в рассрочку, так и единой выплатой. Рассрочка оформляется на два года и первый взнос составляет 20% от стоимость квартиры. В случае единой выплаты потребитель получает скидку. Процентная ставка скидок на всех трех проектов различна - 5%-10%.

Условия компании "Арси" следующие - в случае снижения цены на рынке недвижимости Грузии, владельцу квартиры будет возвращена ценовая разница. В случае рассрочки оставшаяся сумма, подлежащая к выплате, будет снижаться прямо пропорционально и будет отражаться на графике выплат облегчением. Данная схема уже действует и в отношении завершенных проектов.

Цены на построенную компанией недвижимость различаются как по районам и проектам, так и в отношении кондиции строительства. В среднем, цена за квадратный метр в уже построенных объектах составляет 950 долларов США (подразумевается полный каркас, доведенная до ремонта кондиция), а в строящихся проектах минимальная цена составляет 750 долларов за квадратный метр. "В частности, в Тбилиси цены на вторичные квартиры упали на 25%-30%, а на строящиеся - 10%-15%. На рынке недвижимости цена определяется себестоимостью и темпом продаж", - заявляет менеджер по связям с общественностью компании "Арси" Тако Ратиани.

После августовской войны уровень продаж в компании сократился, однако с декабря месяца вновь отмечается тенденция роста. Соответственно, если такой уровень продаж сохранится и стоимость строительства останется неизменной, большее падение цен не предвидится.

сегодня в обществе существует серьезное ожидание того, что цены на недвижимость еще упадут, в связи с чем многие воздерживаются от ее приобретения. Прогнозировать будущее затрудняются как представители компаний, так и эксперты.

В "Арси", так же как и других компаниях, сейчас уже возможно приобрести квартиру без банка. Они активно работают и над тем, чтобы вынести на рынок ту продукцию, которая будет наиболее приемлема для населения. В 2005 году в компании действовала программа бесплатной консультации. Это программа восстановлена и получить консультации возможно в головном офисе компании "Арси".

Снижение цен на стройматериалы дала возможность компании "Модуль" пересмотреть оформленное в отношении строительства жилого комплекса в Дигоми соглашение с точки зрения улучшения условий. Компания снизила общую контрактную стоимость квартир по определенному алгоритму - пропорционально стоимости одного квадратного метра площади. В частности: стоимость реализованных за менее чем 599 долларов США площадей снижена на 5%; с пределах 600-699 - на 10%; а свыше 800 долларов - на 20%.

В настоящее время идет оформление дополнительного контракта с домовладельцами жилого комплекса и согласование нового графика выплаты сумм.

Как заявляет менеджер компании "Модуль" Резва Жгенти, исходя из создавшегося в 2009 году тяжелого положения они не намерены начинать новые проекты. Для Компании октябрь и ноябрь стали периодом бездействия. В последнее время, так же как в других компаниях, увеличение количества клиентов отмечается и в "Модуле". Сегодня положение изменилось к лучшему, однако клиенты затрудняются принимать решения. Именно это и является причиной того, что деятельность компании "Модуль" на данном этапе приостановлена. Компания планирует осуществление трех проектов, начать которые предположительно не удастся в 2009 году. Компания своими финансовыми средствами не в силах начать новые проекты. Если появится спонсор, в таком случае, наверно все изменится к лучшему. Представители компании не исключают стать одной из 10 компаний-партнеров "Банка Грузии".


Банки&Финансы
Автор: Татиа Чапичадзе