Рынок недвижимости выходит из перегрева: где цены продолжат расти, а где наступила пауза

После стремительного скачка 2022 года рынок недвижимости постепенно возвращается к более предсказуемой модели развития. Период 2024–2025 годов стал временем стабилизации, однако это вовсе не означает остановку роста. Свежий обзор TBC Capital показывает, что на черноморском побережье сохраняется высокий интерес покупателей, а инвестиционная привлекательность региона остается одной из самых сильных.

Главным драйвером остается Батуми. В первом квартале 2026 года объем продаж квартир увеличился сразу на 15% по сравнению с прошлым годом. За три месяца здесь было реализовано 3 880 квартир, что подтверждает: спрос остается высоким, несмотря на постепенное охлаждение рынка.

Одновременно продолжают расти и цены. Средняя стоимость квадратного метра в Батуми достигла 1 433 долларов, прибавив 8% за год. Во многом это связано с увеличением числа премиальных проектов, которые поднимают средний уровень цен. При этом город по-прежнему остается значительно доступнее большинства известных мировых курортов, сохраняя доходность инвестиций около 7%. Именно это сочетание сравнительно низкой стоимости и высокой окупаемости оставляет пространство для дальнейшего роста рынка.

В Кобулети картина выглядит более спокойной. После рекордного спроса 2023 года рынок постепенно стабилизировался, однако цены продолжают движение вверх. По итогам первого квартала 2026 года средняя стоимость квадратного метра достигла 1 096 долларов, а количество проданных квартир составило 139.

Поти демонстрирует иную динамику. После резкого роста стоимости жилья в 2023–2024 годах рынок вошел в фазу равновесия. Сегодня квадратный метр удерживается примерно на уровне 500 долларов, а продажи остаются стабильными. За первый квартал здесь было продано 144 квартиры.

Одним из ключевых факторов поддержки рынка остается туризм. За 2023–2025 годы доходы от международных путешественников увеличились на 14%, достигнув 4,69 млрд долларов. Существенный вклад обеспечили туристы из Израиля, стран Европейского союза и Великобритании. Одновременно все большую роль начинают играть новые направления — Китай, Индия, Южная Корея и другие страны, чему способствует расширение прямого авиасообщения.

Особенно показательна ситуация на побережье. В течение 2023–2025 годов Аджарию и Гурию ежегодно посещали в среднем 2,7 млн иностранных туристов, что превышает 40% всего международного туристического потока. Для рынка недвижимости это означает сохранение устойчивого спроса как на покупку жилья, так и на объекты, приобретаемые для последующей сдачи в аренду.

Прогноз TBC Capital на 2026 год также остается позитивным. Аналитики ожидают увеличение количества сделок на 7,1%, рост средней стоимости жилья на 5,6%, дальнейшее повышение арендных ставок примерно на 2,1%, а средняя доходность инвестиций, по оценкам банка, сохранится около 8%.

Рынок уже не демонстрирует взрывного роста, характерного для последних лет, однако именно такая фаза считается наиболее здоровой для долгосрочных инвестиций. Высокий туристический поток, продолжающееся развитие инфраструктуры и сравнительно доступные цены по международным меркам создают условия, при которых потенциал дальнейшего удорожания жилья пока не исчерпан.