Качество строительства в Грузии растет

Глобальная рецессия, вызванная пандемией коронавируса, охватила практически все сферы мировой экономики. Тем не менее, существуют отдельные примеры того, что даже в самых негативных ситуациях иногда случаются по-настоящему удивительные вещи. К концу 2021 года стало отчетливо видно, что в секторе жилищного строительства Грузии происходит активное развитие. В условиях сложных мировых реалий, эта важнейшая составляющая национальной грузинской экономики продемонстрировала рекордный рост.

В официальных отчетах государственного статистического управления «Сакстат» содержится информация об огромном количестве выданных разрешений на строительство в 2020-2021 гг., в общей сложности о более чем 5 млн. кв. м. сторонящегося и вводимого в эксплуатацию жилья. Это дало возможность Грузии обогнать по данным показателям многие гораздо более успешные страны Евросоюза.

Продажи недвижимости в 2021 году в целом существенно выросли, несмотря на незначительное сокращение по некоторым специфическим направлениям. Эксперты говорят, что сегодня рынок интенсивно компенсирует утерянные в карантинном периоде возможности. Лидерами продаж прогнозируемо остались Тбилиси и Батуми – совокупная доля этих рынков составляет свыше половины от общенационального.

При этом существует одна важнейшая проблема – качество строительства. Данный вопрос не является чем-то эксклюзивным, как отмечают эксперты, он является общим для всех южных стран. Низкое качество возводимых объектов обусловлено желанием застройщиков сократить расходы за счет экономии на строительных материалах и на рабочей силе. Но это практически всегда обозначает ухудшение качества конечного продукта. В Грузии эта тема много раз становилась предметом обсуждения в СМИ и в местных органах власти, и несколько раз это заканчивалось ужесточением строительных нормативов.

В целом это дало ощутимый положительный результат – качество строительства стало улучшаться, выходя на первый план относительно количества. Это позволило прогрессивным девелоперам выгодно выделиться в условиях постоянно растущей конкуренции. Клиенты также стали более требовательны и теперь им недостаточно предложить просто продукт – он должен быть построен в соответствии с новыми требованиями. Этот путь когда-то прошли все развитые западные рынки, и сегодня настала очередь Грузии вырасти до новых мировых стандартов.

Исправление ошибок массового строительства стоит очень дорого. Исторический факт: в начале 2000-х годов в Нью-Йорке пришлось массово демонтировать часть построенных в 70-х годах высотных домов. Всего за 25-30 лет усталость металла привела к тому, что их конструкции стали аварийными и здания могли рухнуть в любой момент. На их месте возводились новые небоскребы, которые соответствовали гораздо более строгим регуляциям.

Специалисты сходятся во мнении, что покупатель становится более разборчивым, поэтому, как и везде в мире, в Грузии выиграют те компании, которые будут работать на прогресс. Такие застройщики уже сейчас учитывают не только текущие, но и будущие требования строительного регламента. Это даёт им возможность быть на два шага впереди относительно конкурентов, поскольку их дома уже сейчас имеют запас прочности не менее 150-200 лет против сегодняшних стандартных 30-50 лет. Главными условиями достижения таких показателей долговечности являются высочайшее качество строительных материалов и применение инновационных технологий в работе.

В качестве примера работы на уровне мировых стандартов – можно привести компанию European Village LLC. Она занимается малоэтажным строительством на побережье Черного моря в окрестностях Батуми. Применяемые компанией принципы работы уже стали определенной точкой отсчета, по которой можно судить о тенденции внедрения международных норм в Грузии. Компания строит виллы класса premium и elite в самых востребованных курортных локациях, используя наиболее прогрессивные на сегодняшний день технологии.

Опытные строители знают, что залогом долговечности здания является его надежный фундамент. Поэтому основание дома полноценно утепляется и гидроизолируется, несмотря на субтропический теплый местный климат. Это гарантирует надежную защиту от негативного влияния атмосферных осадков, грунтовых вод и обеспечивает отличную теплоэффективность здания. Фундамент обязательно оснащается системой отвода влаги, а почва под основанием дома укрепляется прочной скалистой породой.

Черноморское побережье Аджарии сейсмически неустойчиво – периодически здесь случаются довольно ощутимые землетрясения, поэтому все виллы European Village спроектированы с учетом этого вопроса. Более того, в конструкцию здания заложен запас прочности в 1,5-2 раза превышающий необходимый норматив. Железобетонные части здания изготавливаются с применением пенетрона –гидроизоляционного компонента, усиливающего уровень водонепроницаемости до класса w20 и улучшающего свойства бетона до марки М600. Благодаря этому достигается максимальная защита стен дома от плесени и грибка и служба железобетонной конструкции возможна до 200 лет.

Важнейшее значение имеют также характеристики строительных блоков, из которых строятся стены здания. Компания European Village строит из прочного двойного керамоблока, производимого в Грузии по испанской технологии. Абсолютное большинство других застройщиков использует недорогие пензоблоки или цементные блоки, поэтому стандартная толщина стен их домов равна 20 см. Виллы премиум-класса и элитного класса могут похвастаться внешними стенами толщиной 40 см. Такой стандарт применяется, как правило, в странах с холодным климатом, поэтому для субтропической Аджарии это чрезвычайно высокий уровень, который практикуют только European Village LLC. Стены толщиной 40 см в 3 раза увеличивает теплоэффективность здания, его долговечность и прочность. Дом будет служить нескольким поколениям жителей на протяжение 150-200 лет.

Лидер рынка загородной недвижимости большое внимание уделяет противопожарной и экологической безопасности материалов. Утепление фасада выполняется из негорючего слоя EPS и XPS, а затем дважды покрывается влагоотталкивающей шпатлевкой и трижды – акриловой силиконовой краской Terraco.

Гидроизоляция домов – это отдельный приоритет в работе компании, в условиях повышенной влажности местного климата это имеет решающее значение. Чтобы максимально обезопасить дом от сырости, выполняется отдельная гидроизоляция крыши, откосов, террас с помощью комбинированных препаратов от шведского бренда Terraco. На все поверхности последовательно наносится тройной слой гидроизоляции и выполняется укрепляющее армирование.

Чтобы предотвратить теплопотери и обеспечить высокий уровень шумозащиты, на виллах устанавливаются металлопластиковые окна Rehau (ФРГ) с двойными стеклопакетами. Европейский качественный профиль гораздо более эффективно справляется со своими функциями, чем распространенный в Грузии более дешевый турецкий аналог. Застройщик European Village не экономит и на отделочных материалах, внутри используется персидский мрамор, керамогранит из Испании, натуральное дерево и др.

Покупая недвижимость у моря, очень важно понимать её инвестиционный потенциал – чем больше срок эксплуатации дома, тем он более рентабельный и окупаемый. Поэтому дома, которые строятся на 200 лет, гораздо выгоднее домов, расчетный срок службы которых равен 30-50 годам. Отсутствие необходимости частых капитальных ремонтов – еще один весомый аргумент в пользу более дорогих и качественных домов. И, конечно же, важнейшей составляющей инвестиционного потенциала является локация недвижимости. Земля на берегу моря – это ограниченный ресурс, постоянно растущий в цене. Благодаря этому капитализация такой недвижимости растёт ежегодно.

Именно такой многосторонний, комплексный и профессиональный подход к строительству обеспечивает реальное развитие грузинского рынка недвижимости. Повышение конкурентоспособности дает возможность стимулировать приток иностранных инвестиций в страну, оставляя позади такие популярные рынки курортной недвижимости, как Турция, Болгария, Черногория и др., в которых также существует проблема качества строительства.

Лидеры грузинского рынка формируют вектор, по которому начинают развиваться другие компании отрасли, стремящиеся выиграть в растущей конкуренции. Поэтому сегодня другие компании уже постепенно приходят к пониманию необходимости тепло-, и гидроизоляции несущих конструкций, а некоторые начали строить из керамоблоков, но пока только стены из одинарного блока.

Эксперты говорят, что на данный момент этот процесс еще нельзя назвать массовым и активным. Но то, что некоторые элементы уже начинают применяться отдельными строительными компаниями, можно рассматривать, как важный положительный импульс, обозначающий начало выхода грузинских девелоперов на новый мировой уровень.