Рынок недвижимости Грузии в поисках выхода

Для того, чтобы хорошо представить себе значимость девелоперского сектора Грузии следует понять, чем вызвано то обстоятельство, что девелопмент оказался основным сектором в экономике Грузии. Почему наш экономический бум столь отличен, от экономического бума в той же Турции, где в восьмидесятые годы возникло множество малых и средних предприятий, заваливших дешевой продукцией страны Восточной Европы и бывшего Советского Союза. Финансовый сектор в Грузии сформировался еще во времена Эдуарда Амвросиевича. Он отличался высоким уровнем коррупции (а где тогда не был коррупции) и квалифицированным менеджментом. Сложившаяся финансовая система ждала своего часа, ограничиваясь небольшими объемами кредитования.

Первый сигнал к развитию сектора недвижимости был дан сразу после революции роз. Причины были весьма прозаичны, в условиях перераспределения власти и собственности, при отсутствии реальных финансовых инструментов вкладывания денег, недвижимость оказалась едва ли не единственной сферой надежного вложения денег. Рынок разогревал и тот факт, что правительство с большим энтузиазмом занялось созданием физической инфраструктуры, которая за годы независимости была полностью амортизирована. Все шло замечательно, как на дрожжах росли этажи новых зданий, вместе с ними росли цены на реальные и виртуальные квадратные метры. Правительство ремонтировало дороги, системы водопровода и канализации, банки выдавали кредиты, чуть ли не каждый день закладывались и открывались все новые и новые объекты, и тут наступил кризис.

Мог ли он не наступить? Конечно, нет, и дело совсем не во внешних факторах, которые, несомненно, сыграли свою роль, однако не были решающими. Волнения ноября 2007 года, августовская война, всемирный экономический кризис, нынешнее противостояние властей и оппозиции. Только одного из этих факторов, было бы достаточно для того, чтобы вызвать коллапс в гораздо более стабильной экономической системы. Об этом было сказано и написано немало. Гораздо более интересно рассмотреть внутренние причины кризиса, те самые, которые были заложены внутри системы, а не вне нее. Начнем с того, что у большинства проектов, начатых за последние два года имели следующую систему финансирования. Банк выделял компании в виде кредита сумму равную стоимости земли и первого этапа работ, причем эта сумма, как правило, не превышала десяти процентов стоимости проекта. Так как длительность большинства девелоперских проектов два три года, продавался продукт, себестоимость которого невозможно было определить на начальном этапе. разогревшийся локомотив мировой экономики тащил за собой цены на все основные компоненты, от топлива и строительных материалов, до стоимости рекламы и деловых встреч. Положение усугублялось и тем обстоятельством, что в нишу, где была иллюзия сверхприбыли, устремилось множество непрофессионалов, которые понятия не имели о базовых принципах не только девелопмента, но и элементарного строительства. Иллюзия высокой доходности, подстегнула и рост такой базовой величины, как цена на землю. В итоге сочетания всех этих факторов привели к тому, что на стадии завершения многих проектов, не обладающие достаточным опытом и знаниями, участники рынка уходили в минус, что заставляло их начинать новые проекты, взвинчивать цены, то есть строить банальные финансовые пирамиды.

Следует отметить, что во всем этом ключевая роль принадлежала именно банковскому сектору, который путем поголовной выдачи ипотечных кредитов, с одной стороны пытался диверсифицировать свои риски и отчетность, но в итоге, получая в качестве обеспечения кредита недостроенные объекты, увеличивал риски. Развязка наступила в мае 2008 года, когда в ожидании экономического кризиса, национальный банк Грузии, следуя рекомендациям международных финансовых институтов, рекомендовал, а если быть точнее обязал коммерческие банки страны резко сократить финансирование сектора и выдачу ипотечных кредитов. Данная мера была столь же неожиданна, как и резка. Большинству девелоперов заморозили даже те кредитные линии, которые существовали. Впрочем, инерционная сила была настолько велика, что в два летних месяца мало кто из конечных потребителей заметил угрожающую ситуацию, люди продолжали покупать недвижимость, считая это самым надежным вложением. А дальше была война.

Тут необходимо обратить внимание на еще один важный элемент, который содействовал нынешнему состоянию дел. В Грузии очень много экспертов, особенно в области политики и экономики. Так вот, большинство из них, опираясь на свои субъективные взгляды, и сегодня предрекает резкое падение цен на недвижимость. В качестве примеров приводятся Штаты, Европа, Россия и так далее. Мало кто из уважаемых экспертов потрудился подсчитать реальную себестоимость квадратного метра и учесть то простое обстоятельство, что недостроенная недвижимость никак не может считаться конечным продуктом. Впрочем, народ у нас доверчивый, и даже те, кто собирался приобрести недвижимость, имея на руках наличные стали, терпеливо ждут резкого падения цен. Вынужден разочаровать потенциальных покупателей недвижимости, цены уже достигли нижнего уровня, и за меньшую стоимость можно будет купить разве что недостроенный объект с весьма туманной перспективой. Подводя некоторые итоги, мы можем увидеть следующую картину, порядка восьмидесяти процентов строящихся объектов в Грузии сегодня стоит. Учитывая ранее взятые на себя девелоперами обязательства, около пятидесяти тысяч человек ждет уже приобретенные площади под жилье или коммерческие объекты.

Еще в прошлом году банковский сектор начал нести значительные убытки от вложений в сферу недвижимости. Однако, учитывая реалии, эти убытки могут оказаться крайне незначительными, по сравнению с тем, что может быть в этом году. Прямые кредиты в сектор девелопмента составляют 420 миллионов лари, к этому следует добавить ипотечные кредиты на сумму в полтора миллиарда лари, подавляющая доля которых приходится именно на строящиеся объекты. Высока вероятность того, что политические и экономические риски вынудят банки вынести на рынок большую часть строящихся площадей по демпинговым ценам. Нормативы Национального банка и международные банковские нормативы требуют реализации активов, полученных от просроченных кредитов, иначе они будут отнесены в расходы, что резко ухудшит финансовые показатели банков. С другой стороны, все прекрасно понимают, что появление на рынке такого количества недвижимости по демпинговым ценам просто обвалит его. А теперь рассмотрим реальные последствия такого варианта развития событий. Следует отметить, что здесь речь идет далеко не только о девелоперском секторе, большинство кредитов в других секторах, так же выданы под залог вторичного жилья или земли. Таким образом, обеспечение данных кредитов станет нулевым, что неизбежно приведет к коллапсу финансовой системы страны. Абсолютно очевидно, что сегодня финансовый сектор, имея достаточные финансовые ресурсы, не хочет брать на себя дополнительные риски, связанные с реализацией строящихся площадей, опасаясь углубления экономического кризиса, и требуют гарантий реализации строящихся площадей.

В этой связи крайне интересна совместная идея ассоциации банков и ассоциации застройщиков. Связана она с получением государственного заказа на строящиеся площади для выкупа амортизированных зданий в исторической части Тбилиси, а затем и в других городах Грузии и создания условий для прихода инвесторов. Схема достаточно проста, правительство в течение трех лет гарантирует выкуп у девелоперов площадей, необходимых для расселения жителей старого Тбилиси из амортизированного жилого фонда. Общая стоимость проекта триста миллионов лари, то есть около семидесяти миллионов лари ежегодно. Следует отметить, что мэрия Тбилиси итак вынуждена тратить на реабилитацию амортизированных домов колоссальные суммы, так в 2007 году на это было потрачено тридцать миллионов лари, 2008 уже пятьдесят миллионов, расходы на 2009 год составят пятьдесят два миллиона лари. Таким образом речь идет о минимальных затратах со стороны мэрии, минимальных по сравнению с масштабностью задачи, которую предстоит решить.

Итак, каков может быть эффект от реализации данной идеи? Начнем с того, что данная мера приведет к оживлению девелоперского сектора и как итог, сокращение дебиторской задолженности и вывод из стрессовой ситуации более чем пятидесяти тысяч человек. Начало осуществление программы устранит психологические препятствия и придаст новый импульс росту рынка недвижимости, что в свою очередь привет к восстановлению рабочих мест, оживлению смежных секторов экономики, и созданию условий для нового экономического роста в стране. Банковская система избежит коллапса, а прекращение ожиданий демпинговых цен, приведет к притоку новых капиталов в отрасль. Грубо говоря, люди начнут доверять рынку, а значит, начнут покупать. Закономерным результатом этого станет увеличение оборотов денежных средств, как итог, банки начнут выдавать кредиты, что является важнейшим условием для нормального функционирования экономики. В свою очередь правительство, и в частности мэрия осуществят чрезвычайно выгодный проект. Только путем налоговых поступлений до вложения трехсот миллионов государство получит около ста миллионов лари в качестве кэшбэка. Поступления в результате девелопмента центральной части Тбилиси (освободившихся территорий) превысят двести миллионов долларов США. И это, как вы понимаете, далеко не полный перечень ожидаемых эффектов. В завершении хотелось бы отметить, что несмотря на долгосрочный характер программы, экономический эффект от ее начала может сказаться буквально сразу же. Будем надеяться, что так оно и будет, а пока парламент страны принял в первом чтении поправку, упрощающую процесс конфискации имущества, заложенного под ипотеку. Такие дела.



Автор: Гела Васадзе