Forbes - Во что вложить деньги: обзор батумских инвестиционных предложений с гарантией дохода

Развитие любого рынка недвижимости тесно связано с его инвестиционной привлекательностью. Именно наличие на рынке инвестиционно-привлекательных объектов определяет динамику его развития. Не исключение и второй по значимости город Грузии – Батуми, рынок недвижимости которого в последние пять лет развивается ударными темпами.

Ситуация на рынке батумского жилья переломилась из-за пандемии

Активное строительство стандартных квартир и апартаментов в Батуми привело к рекордным показателям: перед пандемией ежегодно муниципалитет Батуми выдавал разрешения на строительство в среднем на 1 200 000 квадратных метров. Для сравнения – во всей Литве в среднем в год строилось до 300 000 м2, то есть в 4 раза меньше.

Конечно, такие рекордные темпы строительства привели к тому, что предложение превысило спрос. Рост спроса был ниже роста предложения, что привело к давлению на рынок. А это, в свою очередь, привело к дефициту капитализации и профициту предложений аренды и вторичной продажи.

Хорошие показатели прибыли от аренды и капитализации стала демонстрировать та недвижимость, спрос на которую стабильно выше предложения. Впрочем, это общее свойство всех мировых рынков недвижимости: дорожают и приносят максимальный доход от аренды те объекты, которые востребованы и дефицитны на конкретном рынке. Например, в Батуми это элитная недвижимость и расположенные в туристических локациях виллы.

Инвестиционный потенциал недвижимости складывается из множества факторов: локация объекта, качество строительства, известность и репутация девелопера, развитость инфраструктуры, а для курортной недвижимости – еще и близость к морю.

Но инвестору, который впервые на этом рынке, часто сложно разобраться в нюансах. Для таких инвесторов существенное преимущество — наличие гарантированного дохода от аренды, который предлагают застройщик или делегированная им управляющая компания.

На батумском рынке недвижимости гарантированный доход как понятие появилось совсем недавно и стало особенно актуально в период пандемии из-за сокращения туристических потоков.

Инвесторы проявляют повышенный интерес к таким условиям владения недвижимостью, в которых они не будут зависеть от турбулентности рынка, а смогут регулярно получать пассивный и высокий доход от сдачи жилья в аренду. То есть делают выбор в пользу формата действительно гарантированной доходности.

«Мамой клянусь!» или юридические обязательства?

Подсчеты будущей прибыли инвестора у застройщиков часто весьма оптимистичны – компании конкурируют в обещаниях ежегодной доходности квартир-студий. Например, Alliance palace прогнозирует доход 10% от стоимости апартаментов — впрочем, на ограниченное количество объектов. А Horizon Deluxe прописывает в предварительном договоре купли-продажи 8% годовых, Seven heaven – 7%, Blue Sky Tower Holiday Inn по официальному договору гарантирует доход 8%.

Однако важно понимать, что поскольку строительство на сегодняшний день не окончено, можно анализировать только заявленное предложение, пока не ставшее реальностью. Альтернативный вариант — компания принимает на себя четкие юридические обязательства гарантированного дохода.

Как отличить реальные перспективы дохода от оптимистичных прогнозов:

- В договоре четко гарантирован указанный процент дохода;
- Обязательства по гарантиям доходности регистрируются в Доме юстиции;
- В договоре прописаны штрафы и неустойки за невыполнение доходных обязательств;
- Договор составлен однозначно, в нем отсутствуют лазейки для невыполнения обязательств по гарантиям доходности;
- Гарантии доходности не истекают уже через год после покупки. В противном случае сумму гарантированного дохода застройщик мог просто включить в стоимость недвижимости. А как только указанный в договоре срок истечет, проценты перестанут выплачивать, а договор — продлевать.

Если после прочтения договора и разговора с застройщиком на все или большую часть этих пунктов вы ответили отрицательно, возможно, гарантированный доход — не более, чем рекламный ход.

Что в дефиците?

Чтобы гарантировать покупателю доход, застройщик сам должен быть уверен в арендном успехе своей недвижимости. А для этого нужно чтобы она, во-первых, была востребована, а во-вторых, в дефиците. Спрос на нее должен превышать предложение.

Какой недвижимости не хватает батумскому рынку жилья?

1) Качественно построенных элитных объектов. В погоне за потоковыми продажами с низкой ценой большинство застройщиков выбрали строить жилье эконом-класса. В результате элитные предложения на рынке — минимальны. Экономия на строительстве неизбежно привела к экономии на качестве. Потому элитная недвижимость в дефиците как на рынке продажи, так и на рынке аренды.

2) Малоэтажная застройка. Батуми не обошел стороной общемировой тренд роста спроса на частные дома и виллы. Этот тренд усилила пандемия COVID-19 — из-за коронавирусных ограничений повысился спрос на приватность и изолированность пространств. Последние несколько лет малоэтажное строительство активно развивается в Батуми и пригородах. Проблема в том, что рентабельность этого сегмента заведомо ниже для застройщиков, чем строительство многоэтажных домов, но при этом выше доходность для инвестора при правильном выборе локации и продукта.

Земля вокруг Батуми быстро дорожает, поэтому большая часть проектов малоэтажной застройки ведется в локациях не привлекательных для туристов – вдали от моря, или в экологически, или инфраструктурно неблагоприятных районах — например, вблизи городских свалок, возле аэропорта и канализационных коллекторов. Причина проста: в таких локациях земля обойдется значительно дешевле. Но эта дешевизна лишает объект арендной доходности из-за непривлекательности для туристов, а также делает невозможным капитализацию объекта, часто превращая его в неликвид.

В экологически благоприятных и инфраструктурно удобных локациях виллы и дома строит лишь несколько батумских компаний. Их недвижимость гораздо дороже, чем аналоги в неликвидных локациях. Но при этом она быстро дорожает, обеспечивают высокую капитализацию — некоторые объекты дорожают более чем на 20% в год. Причина в том, что такие дома — фактически штучный товар, поэтому они приносят более высокий доход.



Если зайти на одну из самых популярных мировых платформ по аренде жилья Booking и попытаться там найти виллу в Батуми, сразу будет понятно реальное положение дел в этом сегменте рынка. Отсеяв старые дома, а также те объекты, которые являются не отдельным домом, а номером в доме, и те, что находятся далеко от моря, останется… не более 10 объектов.

Между тем, эксперты журнала International Investment подсчитали еще в 2018 году: чтобы покрыть существующий сегодня спрос на виллы, требуется порядка 220-240 вилл в Батуми и окрестностях близко к морю. А их в реальности в 20 раз меньше – потому они активно заполняются. Очевидно, что это очень узкое предложение, поэтому такая недвижимость занята всегда, и сдается дорого.

Критерии определения инвестиционного потенциала частной недвижимости:

● Близость к береговой линии.
● Качество строительства и отделки.
● Собственная инфраструктура.
● Экологические характеристики местности.
● Сервис – управление и администрирование.
● Гарантированная доходность.

В этом сегменте рынка крайне мало застройщиков, предлагающих одновременно все вышеперечисленные условия. Как правило, предложение соответствует двум-трем, а чаще – только одному из пунктов. Либо дома располагаются в большой удаленности от моря, либо это старый фонд, либо предложение не предполагает никакой сопутствующей инфраструктуры. И буквально на двух пальцах можно посчитать девелоперов, предлагающих гарантированную доходность частных малоэтажных домов.
Примеры застройщиков элитной малоэтажной недвижимости с гарантиями доходности

1) Комплекс Kvariati hills. В данный момент находится в стадии строительства, предлагает таунхаусы с прекрасной инфраструктурой, включающей среди прочего площадку для мини-гольфа, спортзал, индивидуальные бассейны на крыше и пр. Но при этом он располагается в значительной удаленности от моря, вне зоны туристической активности, вдоль оживленной дороги, а заявленный гарантированный доход в 8% годовых в предварительном договоре оказался не прописан.

2) Проекты застройщика European Village. Компания специализируется на строительстве элитных индивидуальных вилл в районе Гонио-Квариати предлагает частные дома в закрытом приватном комплексе-кондоминиуме. В отличие от таунхаусов, формат виллы предполагает полностью обособленное и обустроенное личное пространство, дополненное общей централизованной инфраструктурой. Качество строительства отметили в издании “Business Грузия" как лучшее в стране.

Компания European Village обещает гарантированный доход от сдачи вилл в аренду в размере 8%. Этот пункт прописан в официальном договоре купли-продажи, а за его невыполнение положены штрафы, потому покупатель максимально защищен. Кроме того, инвестор может заниматься сдачей в аренду своей виллы самостоятельно, и получать прибыль на уровне 11-15% в год, такой прогноз доходности предоставляет девелопер. Но в этом случае все риски собственник берет на себя.

Локация комплекса – в 300 метрах от самого чистого пляжа на батумском побережье в районе Гонио-Квариати. Земля здесь постоянно растет в цене, ежегодная капитализация достигает 20-30%. Только за последние 3-4 года цена на участки выросла в 3 раза.

Какие варианты капитализации существуют и можно ли ее гарантировать

Существует два варианта капитализации:

1) Естественная индексация цен, при которой объект на этапе котлована стоит дешевле и дорожает по мере завершения строительства. Стоит отметить, что у некоторых батумских застройщиков этой разницы нет – строящиеся и готовые объекты продаются по одинаковой цене.

2) Капитализация от увеличения рыночной стоимости недвижимости. Характерна не для всех объектов. Например, капитализация апартаментов на рынке сейчас демонстрирует минимальный рост или даже его отсутствие или снижение цены до уровня ниже изначальной цены покупки. Причина — перегруженность рынка предложением. Покупкой апартаментов с полным ремонтом и оборудованием по цене ниже, чем была у застройщика — сейчас не редкость. Совершенно другая ситуация с подорожанием частных домов. Чем ближе к береговой линии, тем выше ежегодный рост цены, потому что с каждым годом земли у моря становится все меньше. В 2018 году в районе Гонио-Квариати стоимость виллы на три спальни составляла порядка $130-140 тыс., а в 2019 году цена выросла до $160-170 тыс. На данный момент купить такой дом у собственника можно не менее чем за $220 тыс., а у застройщика – от $240 тыс.

Можно ли гарантировать капитализацию?

Оказывается, можно. На аджарском рынке недвижимости появилось уникальное предложение — обратный выкуп объекта застройщиком с гарантией в договоре. Это означает, что через 2 года застройщик готов выкупить виллу по изначальной цене, если покупатель захочет ее продать. А через 3 года – выкупить объект по цене на 10% выше цены продажи.

Пока такую возможность предлагает только застройщик European Village. Для компании это способ подтвердить ликвидность своих объектов потенциальным покупателям. Такое предложение — страховка для покупателя. Девелопер может позволить себе предлагать такие условия, так как уверен, что реальное подорожание его объектов составляет более 20% в год. Такой выкуп не только не принесет убытков, но и позволит заработать. К слову, право покупателя перепродать виллу по более высокой цене третьим лицам никто не ограничивает.

Как выбрать ликвидный объект для покупки жилья с целью инвестиций

Резюмируем основные критерии инвестиционной привлекательности при выборе недвижимости:

1) Выбранный тип недвижимости на рынке представлен в дефиците. Можно проверить на сайтах по продаже недвижимости;

2) Цены на выбранный тип жилья — дорожают последние несколько лет. Можно сравнить цены у застройщиков и цены на эти же объекты у частных продавцов;

3) Поиск такого жилья на booking и airbnb дает мало результатов — это главный показатель успешности будущей аренды;

4) У жилья есть вау-факторы: близость к морю, высокое качество строительства, общая инфраструктура, возможности обслуживания объекта управляющей компанией;

5) Локация — в экологически чистом красивом месте, близко от моря и оборудованного пляжа.

6) Застройщик гарантирует доходность и капитализацию, а не просто упоминает об этом в рекламных материалах. Все гарантии закреплены в договоре, который вы будете подписывать в Доме Юстиции.

Источник: Forbes