Час Х строительного рынка Грузии

Рынок недвижимости и строительства в сегодняшней Грузии является перспективным, растущим сектором экономики. Час икс наступил практически сразу после «революции роз», и на то были достаточно серьезные причины.

То, что строительный сектор в Грузии стал локомотивом грузинского экономического чуда, вполне логично. На протяжении почти 20 лет, после крушения советской власти, в Тбилиси и других городах Грузии практически ничего не строилось. В то же время, несмотря на значительный отток населения (более миллиона человек), процессы урбанизации создали определенный дефицит жилья. Впрочем, до наступления часа икс данный дефицит так и оставался неудовлетворенным спросом. Час икс наступил практически сразу после «революции роз», и на то были достаточно серьезные причины.

ЭКОНОМИКА С НУЛЯ

В период этнонационализма времен Звиада Гамсахурдиа цены на недвижимость в Грузии стали падать. Причиной послужило желание большого количества населения, причем не только негрузинского, уехать в более стабильные места, в основном, в Россию. К еще более катастрофическим последствиям на рынке недвижимости привела гражданская война и конфликты в Абхазии и Южной Осетии. Разрушение советской инфраструктуры, разгул бандитизма и прочие прелести первых лет постсоветской Грузии никак не могли способствовать развитию рынка недвижимости.

Только спустя несколько лет после прихода к власти Эдуарду Шеварднадзе удалось обуздать преступность и создать элементарные условия для экономического роста. Кстати, сегодня уже мало кто помнит, что в 1996-1997 года темпы экономического роста Грузии были одними из самых высоких в мире. Однако не стоит обольщаться, учитывая то обстоятельство, что экономика росла практически с нуля. Вслед за решением проблемы разгула преступности одной из основных проблем стала проблема разрушенной инфраструктуры. Данную проблему власти того времени не могли решать. Например, электроэнергия в центральные районы Тбилиси подавалась строго по графику с 7 до 9 утра и с 8 вечера до полуночи. На окраинах электроэнергии не было неделями.

Это и обуславливало уровень цен на недвижимость. Если в центральных районах в конце 90-х годов квартира площадью в 100 м2 стоила до $40 тыс, то на окраине квартиру такого же размера можно было приобрести за $3-4 тыс. Кроме того, в условиях тотальной коррупции крайне сложно было получить разрешение на строительство. Все это обусловило крайне низкий уровень объема строящихся площадей.

Причины взлета строительного сектора после «революции роз» были достаточно просты: рост спроса в силу урбанизации, упрощение бюрократических процедур, оптимистические ожидания общества. Однако объяснять столь бурное развитие сектора только этими факторами было бы не совсем верно. На самом деле были другие, не менее важные причины. Одна из них - это большая масса свободных денег в стране, которая требовала выхода.

Хорошо известно, что любая революция - это время перераспределения собственности. Очень многие состоятельные представители прежней власти, а также связанные с ней предприниматели принялись распродавать часть своих активов, прежде всего иностранцам, не дожидаясь, пока за ними придут. Часть вырученных денег ушла заграницу. Но большинство бизнесменов не захотели терять связей с Родиной и уезжать из Грузии, за исключением людей, совершивших преступления по попустительству прежней власти. И сектор недвижимости был тогда едва ли не единственным способом личных инвестиций в Грузии. Рынка ценных бумаг не существовало, да и уровень анонимности на подобном рынке гораздо ниже.

С другой стороны, появились деньги и у новой элиты, и это тоже способствовало увеличению спроса на недвижимость. Ну и наконец, тот самый миллион жителей Грузии, покинувших страну в период лихолетья, также поддался оптимистическим ожиданиям, главным результатом которых было желание приобрести недвижимость на исторической Родине.

Дальше ситуация на рынке недвижимости нарастала подобно снежному кому. Цены росли как на дрожжах, и уже скоро инвестиции в эту сферу стали гораздо более прибыльными, нежели в любой другой сектор экономики. По воспоминаниям главы группы компании «Арси» Гии Абуладзе, один из клиентов компании, купивший в 2004 году квартиру в престижном районе Тбилиси Ваке по цене за $200 за 1 м2, уже в 2006 году, после завершения строительства, продал ее по цене $600 за 1 м2 и тут же приобрел другую, в строящемся доме, по $400. Этот пример достаточно показателен, хотя и не является повсеместным.

Таким образом, после 2004 года недвижимость в Грузии стала едва ли не самым надежным и эффективным инвестиционным инструментом. Об этом красноречиво говорят цифры. Если в 2003 году общий оборот в строительном секторе составлял 309 млн лари, то в 2007 году он превысил 1 604,6 млн лари. Количество занятых в строительном секторе увеличилось с 21 344 в 2004 году до 51 572 человек в 2007 году. И самое главное, стоимость квартир в центре Тбилиси возросла от $200-300 за 1 м2 в 2004 году до $1000-1500 в 2007 году.

ОТ ПАРАЛИЧА К НОВОЙ ЖИЗНИ

К 2007 году рынком недвижимости в Грузии заинтересовались крупнейшие западные девелоперские компании. Однако массовые волнения в ноябре 2007 года в Тбилиси отпугнули инвесторов. Наиболее тяжелый удар сектор недвижимости Грузии получил в результате войны в августе 2008 года. C августа вплоть до конца года все девелоперские компании Грузии были практически парализованы. Более того, банки, осознавая угрозу войны, прекратили выдавать кредиты еще в июне 2008 года. А ведь к тому времени практически все солидные компании, заработавшие себе имя в период взлета строительного сектора, расширили свою деятельность исключительно за счет банковских кредитов. Схема выглядела следующим образом: банк выдавал кредит на нулевом цикле, часто участвуя в проекте через дочерние компании, а затем предоставлял клиентам ипотечные кредиты под залог строящейся недвижимости. Так как цены на недвижимость, особенно новую, росли с астрономической скоростью, риск был минимальным. Доля кредитования строительного сектора в кредитном портфеле многих банков превысила все допустимые пределы.

События ноября 2007 года и августовская война 2008 года полностью парализовали строительный сектор, остановились объекты, прекратились выплаты по кредитам, над страной нависла реальная угроза бунта обманутых покупателей недвижимости. В этой ситуации властям необходимо было найти выход из сложившейся ситуации. И выход был найден - реализация программ «Новая жизнь старого Тбилиси» и «Жилье в Батуми» позволила уже в 2009 году повысить оборот строительного сектора до 1 736 млн лари, на фоне 1 412 млн лари в 2008 году. Власти сумели найти формулу, при которой затраты бюджета не являлись бы прямым дотированием, а возвращались бы государству в виде материальных активов.

Некоторое снижение роста строительного сектора в 2010 году объясняется тем, что в 2009 году была завершена большая часть объектов, начатых в 2006-2007 годах. В 2010 году оборот в сфере строительного сектора составил 1 485 млн лари. В основном речь идет о новых объектах. С 2010 года банки, хоть и осторожно, начали выдавать ипотечные кредиты, что улучшило ситуацию с ликвидностью. Сказать, что кризисные явления в секторе полностью прекращены, конечно, пока нельзя. Но уже очевидно, что инфраструктурное развитие и опыт, приобретенный грузинскими строительными компаниями, делают данный бизнес в Грузии одним из самых перспективных.

Интересно проанализировать распределение объемов строительных площадей по регионам Грузии. Естественно, главной строительной площадкой является столица. В 2009 году из 1 736 млн лари оборота в строительном секторе 1 266 млн лари приходились на Тбилиси. Второе место прочно удерживает Аджария, и в частности, Батуми, который за последнее время приобрел статус второй или летней столицы Грузии. Оборот в строительном секторе Аджарии в 2009 году составил 184,1 млн лари.

За ними идет регион Самегрело - Земо Сванетия - 87 млн лари, а среди аутсайдеров Самцхе-Джавахети (7,6 млн лари) и Гурия (2,6 млн лари). Такой дисбаланс объясняется отсутствием крупных центров и соответствующей инфраструктуры. Например, дорога Тбилиси - Ахалкалаки (регион Джавахети) была построена только в конце 2010 года. В нынешнем году можно смело прогнозировать рост строительного сектора в Самегрело - Земо Сванети, в связи со строительством туристических центров в Анаклиа и Местиа, в Аджарии, которая наверняка сохранит нынешние темпы развития в течение ближайших 5 лет, в Самцхе-Джавахети, в связи со строительством железной дороги Баку-Карс, и в Кутаиси, в связи с переносом парламента страны. Скорее всего, если не будет политических катаклизмов, темпы роста строительного сектора сохранятся и в столице Грузии.

РОСТ И ПЕРСПЕКТИВЫ

На сегодняшний день структура финансирования большей части девелоперских проектов выглядит следующим образом. Компания, зарекомендовавшая себя на рынке, обращается в банк с конкретным предложением по кредитованию объекта на определенной стадии строительства. Чаще всего, после завершения работ по постройке фундамента. На этой же стадии партнерский банк оказывает поддержку девелоперу посредством ипотечного кредитования. Только наиболее известные компании могут рассчитывать на кредитование с нулевого цикла, и то в исключительных случаях.

Среди иностранных инвесторов выделяются финансирующие строительство туристических объектов, таких как сетевые гостиницы мировых брендов.

Наиболее популярными продолжают оставаться строительство жилья и строительство туристических объектов. Практически отсутствует строительство объектов промышленного и сельскохозяйственного назначения, хотя последнее является серьезной нишей на грузинском рынке. Впрочем, это тема для отдельного разговора. Что касается объектов коммерческой недвижимости, практически все первые этажи строящихся зданий предназначены под магазины и прочие объекты социально-бытового обслуживания.

В некоторых регионах, например, в Аджарии и в Самегрело - Земо Сванети, власти пытаются содействовать развитию строительного сектора путем предоставления гарантий и льготного режима налогообложения. Несмотря на то, что далеко не все попытки подобной стимуляции бизнеса успешны, важен тренд - власть хорошо понимает значение сектора для развития страны и старается, по мере сил, оказывать помощь, хотя и не всегда прислушивается к предпринимателям.

Отдельно стоит сказать об инфраструктурных проектах, осуществляемых самим государством. Благодаря масштабной реконструкции исторической части таких городов, как Тбилиси, Кутаиси, Батуми, Сигнахи, а также работам по реабилитации инфраструктуры практически во всех регионах Грузии, многие строительные и девелоперские компании получают крупные подряды от муниципальных властей и Министерства инфраструктуры и регионального развития. До недавнего времени судьба получения подобных подрядов вызывала в обществе много вопросов, несмотря на то, что на каждый из них проводились отдельные тендеры в соответствии с законодательством Грузии. Введение системы электронных тендеров позволяет принять участие в данных проектах практически всем заинтересованным компаниям, в том числе, и иностранным. Хотя, конечно, без системы отслеживания объявленных тендеров и отсутствия если не постоянного представительства, то хотя бы агента в Грузии, победить в таком тендере крайне затруднительно.

Резюмируя вышесказанное, следует обратить внимание на следующие моменты. Рынок недвижимости и строительства в сегодняшней Грузии является перспективным, растущим сектором экономики. Хотя, по сравнению с 2007 годом темпы и снизились, это зависит не только от внутренних причин, но и от общей ситуации в мировой экономике. Наиболее популярными направлениями на рынке является строительство жилья и туристических объектов. Наиболее перспективным направлением, на мой взгляд, является строительство объектов переработки сельскохозяйственной продукции, учитывая то обстоятельство, что сельскохозяйственный потенциал Грузии сегодня практически не используется.

Для иностранных компаний, обладающих современными технологиями, было бы интересно участие в инфраструктурных проектах, финансируемых государством. Однако это возможно только при создании или сотрудничестве с институтом, представляющим интересы компании в стране. Основными рисками остаются риски политические, причем как внутренние, связанные с предстоящими в следующем году выборами в парламент страны, так и внешние, в связи с нестабильной ситуацией в регионе. В целом, прогноз оптимистический, потенциал для развития отрасли есть, ну а дорогу, как известно, осилит идущий.


Источник: Business Time Georgia
Автор: Гела Васадзе