Новое лицо старого Тбилиси

На постсоветском пространстве принято не верить властям, причем это неверие абсолютно оправданно. Когда на протяжении многих десятков лет, власти только тем и занимаются, что подкладывают своему населению очередную свинью, не стоит удивляться тому, что это самое население, подобно известным библейским персонажам вопрошает – разве может быть из Назарета что-то доброе? Программа Тбилисской мэрии «Новая жизнь Старому городу» не является исключением. Кроме вышеприведенной причины неверия властям, есть еще одна, которая не менее важна. На протяжении 2004-2005 года велась абсолютно варварская застройка исторической части Тбилиси многоэтажными монстрами. Очень многие вполне резонно задаются вопросом, не будет ли данная программа окончательным уничтожением того Тбилиси, который мы так любим, с его необычайно красивыми городскими пейзажами, неповторимым шармом и теплыми людьми. Далеко не способствует успокоению общественного мнения и то обстоятельство, что о программе очень много говорят, но никто не удосужился четко и ясно изложить всю программу полностью.

Итак, обо всем по порядку, скажем прямо, если бы не экономический кризис и масштабная финансовая помощь, шансы на осуществление подобной программы были равны нулю. На протяжении многих лет, особенно после последнего тбилисского землетрясения старый город разрушался и приходил в упадок. Нельзя сказать, что власти ничего не делали, ежегодно в бюджет города закладывались суммы на укрепление разрушающихся зданий, была создана специальная административная единица – Старый Тбилиси, и так далее. Однако все эти действия напоминали попытки влить молодое вино в старые меха. Бюджетные деньги, кстати, наши с вами деньги уходили в буквальном смысле в песок. Было ясно, что одними административными рефлексами тут не обойтись, а долгосрочной программы, рассчитанной на эффективное решение проблемы, не было. Но, как говориться, не было бы счастья, да несчастье помогло.

Во всем мире кризис больнее всего ударил по девелопменту, в сущности, он и начался с ипотечных обязательств в США. Грузия в этом плане является практически хрестоматийным примером. В свое время Людвиг Мизес определил функцию денег, как основного индикатора для бизнеса. И действительно, рынок недвижимости рос как на дрожжах, цены на квартиры ползли вверх, вместе с ними повышались и цены на строительные материалы, рабочую силу и так далее. Девелопмент стал локомотивом для грузинской экономики, как только банки начали выдавать ипотечные кредиты, строящаяся недвижимость начала продаваться подобно горячим пирожкам. Но вся проблема в том, что ни один дом невозможно построить за то же время, за которое можно испечь пирожок. Высокая рентабельность в сфере девелопмента была ничем иным, как иллюзией. Для завершения полного цикла строительства необходимо как минимум два года. За это время инфляция и другие факторы, влияющие на себестоимости проектов практически съедали всю прибыль, а часто уводили в минуса неопытных застройщиков, коих расплодилось великое множество на волне строительного бума. Как итог, большинство девелоперских проектов превратилось в финансовые пирамиды, ну а общий рост цен, в том числе и на вторичное жилье и землю, делал абсолютно нерентабельными проекты еще в самом начале. Завышенные ожидания владельцев недвижимости, особенно в престижных местах, таких как центр города, делали невозможным осуществление экономически и урбанистически просчитанных проектов, но зато создавали прекрасные условия для функционирования компаний-однодневок. Именно в результате такой ситуации, при отсутствии регулирующего градостроительного законодательства, мы получили многоэтажных монстров в Сололаки и на Вере (районы старого Тбилиси). Опытные девелоперские компании столкнулись с проблемой, расширения бизнеса в условиях растущего рынка. Справедливости ради надо отметить, что и опытные девелоперские компании, вместо того, чтобы бить тревогу, участвовали в безумных ралли по повышению цен, раздували штаты, начинали новые и новые проекты, и жили в целом далеко не по средствам. Что касается финансовых пирамид, им и вовсе не нужны были расчеты, для них было важно, чтобы праздник жизни продолжался. И он продолжался вплоть до июня прошлого года, до тех пор, пока Национальный банк Грузии, следуя, инструкция международных финансовых организаций, резко сократил банкам допустимые квоты финансирования сектора недвижимости. Банки соответственно прекратили ипотечное кредитование и финансирование строительных работ. Как итог – пострадали не только финансовые пирамиды, но практически весь сектор.

Для того чтобы понять масштабы данного явления, нужно посмотреть, чем являлся девелоперский сектор для грузинской экономики в июне 2008 года. Вместе со строительством остановилась работа сотен смежных предприятий, обеспечивающих объекты строительными материалами и техникой, а это тысячи и тысячи рабочих мест. Ситуация рикошетом ударила по другим отраслям, вмиг сократились заказы у транспортников, лишившиеся рабочих мест люди соответственно резко сократили потребление. Застывшие строительные объекты это застывшие миллионы и миллионы долларов, выдернутые из оборота, как крупных компаний, так и малого и среднего бизнеса. В июне – июле еще мало кто понимал масштабы того, что случилось, по инерции большинство строительных объектов продолжало работу, в основном за счет ранее взятых кредитов и взносов от людей, купивших недвижимость. Дальше была война и всемирный экономический кризис, со всеми вытекающими из этих событий последствиями.

Однако вернемся к проблемам старого города. Как уже было сказано выше, лихой рост привел к непропорциональным и немотивированным ожиданиям жителей районов, которые традиционно относят к Старому городу. Давайте, чтобы избежать разночтений, определим границы Старого города. Это, конечно, такие районы как Вера и Сололаки, Орточала, часть Дидубе, прилегающая к стадиону «Динамо», весь Авлабар, включая территорию вплоть до Черноморской улицы и вверх до храма святой Троицы, а также территория, прилегающая к вокзалу, включая улицу Давида Строителя (Плеханова). На этой огромной территории более пятидесяти тысяч семей живут в аварийных домах, которые рано или поздно необходимо сносить, и чем быстрее, тем соответственно лучше. В этих условиях ассоциация застройщиков Грузии обратилась с предложением в мэрию города по осуществлению мер выхода из кризиса и решения проблемы ветхого жилья в старой части Тбилиси.

На сегодняшний день в Тбилиси существует до четырех тысяч строящихся квартир, спрос на которые весьма низок. Вместе с тем у банков существует излишняя денежная масса, но кредитовать строительный сектор они по понятным причинам не спешат, слишком велики риски. С другой стороны, пятьдесят тысяч семей срочно нуждаются в предоставлении нового жилья, и единственный их капитал, это земля в центре города, которую, сегодня по понятным причинам тоже никто не покупает. И, наконец, у которых потенциально имеются финансовые ресурсы для финансирования инфраструктурных проектов. Сложив эти четыре пазла, мы и получим то, что называют сегодня «Новым лицом старого Тбилиси». То есть перед бизнесом, обществом и государством стоят разные задачи, но решить их возможно только в комплексе.

Суть программы заключается в том, что девелоперы проводят переговоры и заключают контракты на предоставление своих жилых площадей жителям старого города, взамен на те места, в которых они сегодня проживают. Государство не вмешивается в переговоры между девелоперами и населением, а только фиксирует конкурсную цену, которую оно согласно заплатить девелоперам за квадратный метр земли в старом городе. Эта цена в среднем составляет от девятисот до тысячи двести долларов за квадратный метр. Таким образом, девелоперы начиная переговоры с населением, уже заранее знают, на какую сумму недвижимость можно предложить жителям того или иного двора. Обязательное условие со стороны мэрии – участок земли должен быть освобожден полностью, то есть, если один из жителей отказывается от сделки, к сожалению, программа на этот двор не распространяется, вне зависимости от степени повреждения зданий. На мой взгляд, отказ государства от вмешательства в переговоры между застройщиками и населением, очень мудрое решение. С одной стороны, это полностью исключает недовольство населения и позволяет избежать инсинуаций на тему подлого сговора властей с застройщиками. С другой стороны, эффективность осуществления программы полностью зависит от качества работы застройщиков с населением, и никто из девелоперов не сможет обвинить власти в симпатиях к тому или иному участнику программы. Проще говоря, если у тебя есть недостроенный объект, иди и договаривайся с населением, и только после этого обращайся в мэрию. Однако объект еще нужно достроить, мэрия не может финансировать строительство напрямую, поэтому здесь был задействован механизм государственной гарантии перед банками. То есть, застройщик, у которого есть на руках договора с населением, и заключен договор с мэрией, может договориться с банком о предоставлении ему кредита на завершение строительства под гарантии государства. После того как кредит, а вернее кредитная линия получена, застройщик заканчивает дом, жители вселяются его, государство гасит кредит перед банком и получает землю в центре города.

Основные минусы программы заключаются в том, что предложение оказалось намного ниже потребностей, то есть неполные четыре тысячи квартир против пятидесяти тысяч нуждающихся. Явное преимущество получили жители окраин старого города, таких как Авлабар и Дидубе, в силу того, что, во-первых, регуляция в этих районах в основном гораздо мягче, нежели в Сололаки или на Вере, а во-вторых, требования жителей этих районов также гораздо ниже. Кроме того, на этом этапе практически без шансов на участие в этой программе остались жители полотно населенных домов с маленьким двором. Естественно застройщики искали дома с большими дворами, так как место для них не имело никакого значения, земля все равно отходит к государству. Кроме всего прочего на первом этапе мэрия выделила только сорок три миллиона лари, понять это можно, если застройщик возьмет кредит и не выполнит обязательства, это может подорвать доверие к программе вообще. Банки также очень осторожно участвуют в программе, в силу того, что опять таки, невыполнение обязательств застройщиком ведет к прямым потерям банка, так как государство гарантирует выплату только за готовое жилье. Проблем достаточно, однако, тот факт, что лед тронулся, не может не вселять определенный оптимизм.

Теперь перейдем к вопросу, который беспокоит всех, что будет с теми участками земли, которые освободятся и перейдут в собственность государства. С достаточно большой степенью вероятности могу сказать, что до тех пор, пока в мире не появятся признаки финансовой стабилизации, не будет ничего. Исключение составляют разве что участки, которые будут использованы для развития городской инфраструктуры, например, по имеющейся информации территорию, прилегающую к президентскому дворцу и храму святой Троицы, застраивать не будут, на этом месте будет построен новый парк. Что касается остальных участков, то, в случае успешной реализации программы, к новому экономическому подъему у властей будет достаточный земельный ресурс для развития исторического центра города. Несмотря на то, что я категорический противник вмешательства государства в экономику, в сфере градостроительства, я столь же категорически считаю необходимым жесткую регуляцию. И дело здесь даже не в том, что в старом городе нельзя строить многоэтажные здания, так как они нарушают исторический облик, это само собой. Проблема гораздо глубже, любое многоэтажное здание, появившееся в старом городе создает массу неразрешимых проблем. Например, проблема пропускной способности улиц и парковки автомобилей, проблема дошкольных и школьных учреждений, проблема работы водоснабжения, канализации, электросетей, санитарной очистки и так далее. В девятнадцатом веке мэр Парижа Аусманн полностью перестроил центр города, но для этого понадобилось сравнять с землей весь старый Париж, проложив новые широкие проспекты и создав инфраструктуру для новых более масштабных зданий. Историки до сих пор спорят, прав ли был Аусманн, но факт остается фактом, железное правило соответствия объема зданий масштабу городской архитектуры. Жаль, что городские власти не понимали, или не хотели понимать этого в 2004-2005 годах. После этого прошло немало времени, были приняты нормы, регулирующие градостроительство, в силу этого, очень хочется надеяться, что нарушать их не будут, как минимум потому, что нарушение закона грозит административным или уголовным наказанием. Впрочем, ручаться ни за кого не буду, факт то, что возможные нарушения, если таковые будут иметь место, не будут иметь никакого отношения к осуществляемой ныне программе.




Автор: Гела Васадзе